В Украине нет культуры строительства жилья премиум-класса

Деловой портал о недвижимости и строительстве ABCnews совместно с ведущим поисковиком недвижимости ЛУН.ua начинает серию интервью с топ-менеджерами компаний – ключевых участников строительного рынка столицы и Украины. Вместе ищем ответы на все главные вопросы.

Когда на рынок украинской недвижимости придут иностранные инвесторы, сколько переплачивает покупатель элитного жилья и почему в Украине так мало новостроек европейского уровня – об этом ABCnews рассказал управляющий директор Dragon Capital, компании, управляющей инвестиционным фондом Dragon-Ukrainian Properties & Development plc (DUPD), Владимир Тимочко.

– DUPD управляет объектами жилой недвижимости премиум- и бизнес-класса. Насколько этот сегмент потребителя сегодня активен?

– Эти сегменты чувствуют себя сейчас хуже, чем эконом-класс, что связано со снижением дохода населения в среднем в стране. При этом мы также видим, что снижается качество постройки многих проектов, себестоимость их реализации и, соответственно, падает цена продажи.

Более 70% покупок сегодня делаются с целью собственного проживания, а не для инвестиционных вложений 

– Кто нынешний покупатель или инвестор этой категории недвижимости?

– Очень заметна тенденция снижения возраста современного покупателя премиум-класса. Покупателями становятся люди возрастом до 40 лет, ориентированные на западные стандарты. Более 70% покупок сегодня делаются с целью собственного проживания, а не для инвестиционных вложений. Именно поэтому появились повышенные требования к качественным характеристикам квартир. Обязательными условиями для комфортной жизни при приобретении квартиры сегодня являются подземный паркинг, охраняемая территория, функциональные планировки, качественная инженерия и качественный европейский сервис.

Что касается инвесторов Obolon Residences, это не те люди, которые хотят получить максимальную прибыль, а скорее те, кто хочет сделать надежную инвестицию, а также иметь в своем портфеле недвижимости качественный объект, который всегда будет пользоваться спросом, даже в случае очередного кризисного шока.

Квартиры стали меньше, но не хуже

– Спрос на недвижимость бизнес- и премиум-классов сокращается, в этой связи наметился тренд: застройщики понижают классность своих проектов. Ваша компания будет выдерживать заявленный статус Obolon Residences до его ввода в эксплуатацию?

– Мы не уменьшаем классность своего дома. Мы ни в коем случае не экономим на качестве материалов и инженерии, так как уверены, что таким образом мы больше потеряем на стоимости продажи квартир и имидже, чем сэкономим.

Сегодня покупателем движет рационализм – он не хочет переплачивать за лишние метры, поэтому снизились средние метражи приобретаемых квартир. Учитывая эту тенденцию, мы уменьшили среднюю площадь квартир в комплексе. Это единственное изменение в проекте, продиктованное местным рынком, которое мы учли.

Сегодня покупателем движет рационализм – он не хочет переплачивать за лишние метры, поэтому снизились средние метражи приобретаемых квартир 

– Какова Ваша точка зрения в дискуссии о том, что сегодня в Киеве существуют всего несколько объектов, которые соответствуют категории премиум-класс?  

– Я согласен, что у нас всего лишь несколько ЖК премиум-класса. Почему так мало построено? Тут очень влияет платежеспособный спрос. С одной стороны, качественное жилье стоит дорого, а с другой – качество и новые стандарты обычно приносят иностранные инвесторы. У нас сектор строительства жилья один из наиболее закрытых, а иностранных инвесторов можно пересчитать на пальцах одной руки. К слову, мы единственный иностранный инвестор, который строит жилье премиум-класса в Киеве. Соответственно мы первые, кто несет стандарты и западные ноу-хау в этот сегмент украинского рынка жилья.

Например, лаунж-зона на крыше высотных зданий является нормой для столиц Европы и Америки, а в Киеве Obolon Residences стал первым, кто сделал эксплуатируемую кровлю для всех жителей, и я уже вижу, что эту разумную идею сразу подхватили другие застройщики. Украинские девелоперы будут постепенно перенимать западный опыт, и, возможно, через несколько лет в Украине начнется бум строительства европейского жилья – по уровню качества, набора услуг и внутренней инфраструктуры. В Украине еще нет культуры создания таких объектов и нет опыта, но возросшая конкуренция за клиента подталкивает застройщиков быть более прогрессивными. У нас уже появились современные торговые центры, что можно смело считать заслугой иностранных инвесторов, и я уверен, что в жилой недвижимости со временем произойдет то же. 

Коррупционная составляющая снизилась

– Obolon Residences, несомненно, один из самых ярких проектов. Его бы можно было назвать совершенным, если бы не одно «но»: место расположения. Почему была выбрана именно эта локация? Вряд ли для жителей такого фешенебельного объекта актуально наличие метро прямо у подъезда…

– История проекта сложилась так, что у нас появилась возможность получить этот участок – центральную площадь района, а уже потом мы решали, как его осваивать. Мы провели highest and best use study (анализ наиболее эффективного использования недвижимости) и сначала решили, что будем строить бизнес-центр класса Б. Но после кризиса 2008 года изменили концепцию на mixed-use с акцентом на жилье. Начав прорабатывать проект, мы поняли, что ниша премиального жилья на Оболони пустая, и есть спрос со стороны обеспеченных жителей района на более качественное жилье.

Действительно, метро для этих людей не критичный, но все же плюс: это удобно для детей-подростков, которые ездят в школу на общественном транспорте, для прислуги, гостей и т.д. Фактор шума мы полностью компенсировали с помощью дорогих окон, а также подняли территорию комплекса над Минской площадью, благоустроили саму площадь, предусмотрев там современную и красивую парковую зону. Вы не поверите, целый год мы воевали с МАФами на этой территории. В данный момент из 50(!) МАФов на площади остался только один, который пока не мешает строительству, но в ближайшем будущем также будет удален с площади. Тут мы разобьем зеленый сквер с благоустроенными местами для отдыха. Также мы предусмотрели закрытую комфортабельную лаунж-зону для жителей с камином и джакузи на высоте 90 м, с которой открывается прекрасный вид на Днепр и на всю Оболонь. Это, кстати, самая высокая обзорная точка на Оболони. Инфраструктура здания представляет собой массу других дополнительных удобств для жителей, а обслуживание сравнимо с гостиничным сервисом.

^{Фото: http://o-r.com.ua}

– Что является ключевой составляющей в себестоимости квадратного метра такого объекта?

– Структура себестоимости строительства существенно поменялась. Еще 10 лет назад действительно стоимость земельного участка, включая соответствующие разрешения, являлась крупной статьей затрат. Эти затраты никогда не достигали 50%, но занимали 30% и более от общей стоимости строительства. Более того, до 2009 года самой сложной частью девелопмента в Украине считалось отведение земли, подключение внешних сетей и получение разрешения на строительные работы. Сейчас же цены на землю обвалились, коррупционная составляющая, по крайней мере, в Киеве, к счастью, снизилась очень существенно. После строительства, самая дорогая часть девелопмента – это стоимость внешних сетей.

Строительные материалы, если не говорить про их импортную составляющую, в долларах подешевели, как, впрочем, и рабочая сила.

Цена жилья премиум-класса в мире определяется не столько себестоимостью строительства и маржой застройщика, сколько уникальностью жилья, а также готовностью потребителя платить за самое лучшее качество. Это правило касается премиум-сегмента во всех продуктовых категориях 

– Принято считать, что покупатель жилья премиум-класса сильно «переплачивает» за статус и престиж. Насколько это утверждение верно?

– В целом утверждение верно. Цена жилья премиум-класса в мире определяется не столько себестоимостью строительства и маржой застройщика, сколько уникальностью жилья, а также готовностью потребителя платить за самое лучшее качество. Это правило касается премиум-сегмента во всех продуктовых категориях. Элитное жилье сложнее успешно реализовать, риски провала намного выше, чем в эконом-классе, где все стандартизовано и предсказуемо, поэтому не многие готовы этим заниматься. В эконом-классе проекты мало отличаются друг от друга и основным критерием выбора является цена – жертвуя маржой застройщик обеспечивает себе конкурентное преимущество.

– Цены на жилье классов бизнес плюс и премиум в Киеве напрямую привязаны к доллару. Отражается ли на продажах резкое колебание курса валют?

– Поскольку себестоимость премиального жилья больше зависит от курса доллара, чем в эконом-классе, то и цена его продажи сильнее связана с курсом доллара. При этом, несмотря на то, что цены деноминированы в долларах, все-таки, когда доллар растет по отношению к гривне, девелопер может идти на дополнительные скидки, но это только частично перекрывает его убытки. В целом, ни один девелопер не заинтересован в девальвации – чем стабильнее экономика, тем лучше потребителям и бизнесу.

^{Фото: http://o-r.com.ua}

– Насколько долларовые «качели» отражаются на себестоимости строящихся премиальных объектов? Как девелопер может обезопасить себя от валютных рисков?

– Поскольку в премиальном жилье больший процент импортных материалов, цена себестоимости в гривне при девальвации действительно тут растет гораздо быстрее. Но девелопер премиального жилья минимизирует валютные риски тем, что в этом сегменте жилье продается хоть и с частичной, но привязкой к курсу доллара. У иностранного девелопера главный риск в другом – то, что невозможно вывести прибыль из Украины.

Иностранцы панически боятся рисковать

– В нынешнем году активизировались конфликты вокруг строек. Даже если у застройщика вся документация в порядке, на его защиту никто не встает. Как, на Ваш взгляд, можно урегулировать этот конфликт?

– Нам не приходилось участвовать в конфликтах с властью или псевдообщественниками. Во-первых, мы как иностранный фонд очень скрупулезно относимся к оформлению юридической стороны любой нашей инвестиции. К нам сложно придраться, кто бы за этим ни стоял. Во-вторых, мы тщательно соблюдаем все нормы строительства, сотрудничаем с районной и киевской госадминистрацией, благоустраиваем центральную площадь Оболони, оказываем благотворительную помощь городу. И, что очень приятно, мы видим поддержку от органов киевской власти.

– Как Вы можете оценить инвестиционную привлекательной украинской недвижимости на данном этапе?

– Иностранные инвесторы в целом очень настороженно относятся к Украине, потому что они боятся рисков. А больших рисков они боятся просто панически. Высокий уровень коррупции в правоохранительных органах, военные действия и общее обеднение населения – это три основных фактора, которые играют не на руку инвестиционной привлекательности Украины. При этом самый значительный из них – коррупция.

Тем не менее, первые самые смелые инвесторы уже приходят в страну. Примером является фонд Джорджа Сороса, в сотрудничестве с которым мы создали фонд прямых инвестиций Dragon Capital New Ukraine Fund. Для того чтобы поток инвестиций стал массовым, нужно больше положительных новостей из Украины, в первую очередь касающихся реформ.

ABCnews