ТОП-20 самых крупных жилых комплексов Киева

Рынок жилья в Киеве развивается такими быстрыми темпами, что уследить за ним становится все сложнее даже профессионалам, не то что рядовым обывателям. Чтобы помочь всем заинтересованным лицам понять, что здесь к чему, ABCnews совместно с консалтинговой компанией CDS начинает серию рейтингов.

Новые веяния

По данным Госстата, в 1-м квартале 2017 года в Киеве было принято в эксплуатацию 295 710 кв. м жилья, тогда как за аналогичный период 2016 года – 128 696 кв. м. Таким образом, прирост составил 129,8%.

Но на уровне общегодовых отрезков ситуация выглядит более ровной. В 2016 году в столице было принято в эксплуатацию 1 283 833 кв. м жилья в многоквартирных домах, в 2015 году – 1 285 956 кв. м.

Это подтверждают и данные компании CDS, согласно которым и в июле 2016 года, и сейчас, продажи ведутся примерно в 230 столичных новостройках. Как объясняет консультант компании CDS Роман Герасимчук, так произошло потому, что многие ЖК вышли из продажи в конце прошлого года.

В то же время, застройщики все активней укрупняют свои проекты. Из 20 ЖК, попавших в наш рейтинг, 14 появились на рынке за последние пять лет. Причем, если в шести более старых ЖК насчитывается около 26 тыс. квартир, то в более новых уже больше 58 тыс. квартир и их количество увеличится с появлением новых очередей.

Таким образом, очевиден тренд строительства крупных объектов, все больше приближающихся к понятию "город в городе". Конечно, в таких ЖК далеко не всегда все хорошо с социальной инфраструктурой ─ редкий девелопер строит на своей территории школы и детсады. Но управление и обслуживание ЖК, наличие продуктовых и прочих магазинов, аптек, салонов, отделений банков и прочих коммерческих учреждений – это обязательные элементы таких ЖК.

"Девелопмент масштабных проектов ─ вызов как для застройщика, так и для города. При строительстве подобных объектов социальная нагрузка на территорию значительно вырастает, что формирует определенные требования для подобных объектов, особенно в части дошкольных и школьных образовательных учреждений. Именно поэтому ЖК, заранее продумавшие инфраструктурную составляющую, обладают значительным конкурентным преимуществом", ─ рассказал Роман Герасимчук.

Методология

Основной критерий, по которому жилые комплексы попали в рейтинг – все объекты находятся в черте Киева. Второй критерий – квартиры в жилых комплексах можно купить на первичном рынке. Мы рассматривали все объекты, как сданные в эксплуатацию, так и находящиеся на начальной и финальной стадиях возведения. В рейтинге мы учитывали только те ЖК, которые не числятся в качестве незаконных строек на сайте Центра мониторинга застройки Киева.

Нами было проанализировано более 230 жилых комплексов. При составлении рейтинга мы использовали данные о количестве квартир в ЖК, предоставленные аналитическим отделом компании CDS, а также данные, предоставленные нам застройщиками.

Отметим, что в ЖК с большим числом очередей застройщики не всегда знают с точностью до единиц, сколько квартир будет в будущих домах. Поэтому данные от застройщиков предоставлялись исходя из последних просчетов ─ максимальное известное число.

Таким образом, рейтинг актуален на сегодняшний момент исходя из тех данных, которые застройщики заявляют по состоянию на сейчас. Не исключено, что через некоторое время отдельные ЖК укрупнятся еще больше.

ТОП-20

В наш ТОП-20 самых крупных ЖК Киева попали комплексы, в которых мы насчитали наибольшее количество квартир. В целом, во всех этих ЖК построено и запроектировано почти 85 тыс. квартир. Определив ТОП-20 крупнейших, мы сделали еще кое-какие интересные выводы.

География

Оказалось, что не во всех районах Киева есть жилые комплексы-гиганты. Их не оказалось в Деснянском, Соломенском и Шевченковском районах. Районом, который наиболее плотно застраивается масштабными ЖК, стал Голосеевский, там строится сразу пять объектов из нашего ТОП-20 общим объемом в 25,5 тыс. квартир (это 30% всего ТОП-20). На втором месте оказался Днепровский район – четыре ЖК на 17 тыс. квартир. Третье место разделили между собой Дарницкий и Подольский районы, в которых строится по три крупных ЖК (18 тыс. и 10,5 тыс. квартир).

"При выборе района для развития нового комплекса, первоочередное значение имеет транспортная доступность. Несложно отметить, что наибольшей популярностью пользуются районы, обеспеченные доступом к метро. Немаловажным является и наличие социальной и коммерческой инфраструктуры. Совокупность этих двух факторов имеет первостепенное значение для покупателя и является определяющей для выбора места расположения новых ЖК", ─ рассказал Роман Герасимчук.

Застройщики

Самыми активными застройщиками в сегменте крупных ЖК оказались сразу две компании: "Интергал-Буд" и "Киевгорстрой", у каждой из которых нашлось сразу по три объекта из нашего ТОП-20 и примерно по 9 тыс. квартир.

Впрочем, по объему возводимого жилья (в рамках нашего ТОП-20) лидером оказался "Банк "Аркада", всего два объекта которого потянули сразу на 18 тыс. квартир (21% от всех 85 тыс. квартир рейтинга).

Цены и класс

Традиционно принято полагать, что чем меньше квартир в ЖК, тем он элитней, и наоборот. Наш ТОП-20 несколько опровергает это суждение. Конечно, "де-люкса" в рейтинге не оказалось, зато в него попали сразу три ЖК бизнес-класса. Еще девять ЖК позиционируют себя как класс "комфорт", и только оставшиеся восемь относятся к эконом-классу.

Не удивительно, что самым дорогим объектом в нашем ТОП-20 оказался ЖК бизнес-класса "Новопечерские Липки", где минимальная стоимость кв. м составляет 62 320 грн. Самым доступным ЖК стал Orange City, где цены на квартиры стартуют от 12 900 грн за кв. м, причем этот комплекс позиционирует себя как класс "комфорт". В классе "эконом" самое дешевое предложение нашлось в ЖК "Патриотика", где можно купить квартиру по цене от 13 137 грн за кв. м.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ТОП-5 "акул" жилой застройки в Киеве

В целом же оказалось, что далеко не всегда есть взаимосвязь между классом ЖК и стоимостью жилья в нем: многие ЖК комфорт-класса стоят дешевле, чем те, что относят себя к классу "эконом". "В сложившихся рыночных условиях, когда большая часть девелоперов прибегает к демпинговым инструментам конкуренции, наиболее важными ценообразующими факторами является расположение комплекса, технология строительства и объем заявленной инфраструктуры. Отсутствие строгой общепринятой системы классификации жилых комплексов в свою очередь привело к нынешней ситуации, когда минимальные цены в ЖК комфорт класса ниже, чем в комплексах класса эконом", ─ рассказал Роман Герасимчук.

Этажность

Зато вполне ожидаемым оказался вывод о том, что крупные ЖК состоят преимущественно из высотных домов. Самые высокие дома – в 31 этаж – строят в "Новопечерских Липках" (нужно отметить, что это максимальная высотность, не все дома в этом ЖК настолько высоки). 12 ЖК из нашего ТОП-20 обладают максимальной высотой в 25-27 этажей. Только шесть ЖК удовлетворились максимальной этажностью в 13-16 этажей. И лишь один – "Кришталеві джерела", сумел попасть в рейтинг несмотря на то, что дома в нем строят высотой не более девяти этажей.

"Комплексное развитие территорий имеет огромный потенциал, как для застройщиков, так и для инвесторов и будущих жильцов. Возможность заранее учесть все потребности будущих жильцов, продумать транспортные потоки и зоны общего пользования позволяет создавать полноценный "город в городе". Главное, чтобы в погоне за прибылью такие объекты не превращались в непроходимые "каменные джунгли", примеров которых в Киеве уже немало", ─ резюмировал Роман Герасимчук. 

ABCnews