На рынке все как обычно, просто страсти обострились – Николай Толмачев. ABCnews - строительство, недвижимость и технологии в Украине
Авторизация даст возможность комментировать публикации, записываться на мероприятия. Вы будете всегда в курсе происходящих событий.

Авторизация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:

Регистрация на портале

Правила регистрации на портале

Регистрация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:
01.06.2016, 15:03
Светлана Голландс
7960
0

На рынке все как обычно, просто страсти обострились – Николай Толмачев

Земля не выделяется, строить негде, остались только проблемные участки – отсюда вереница скандалов

Николай Толмачев – человек-оркестр. Ведущий девелопер, основатель строительной компании, научный деятель, автор многочисленных открытий, авиаконструктор, философ. С юности мечтал покорять небо и уже больше двадцати лет «покоряет» стройплощадки.

Империя Толмачева – компания «ТММ», удержалась на плаву в самый лютый кризис. Он улыбается: удалось откачать воду из пробоин и большой корабль поплыл дальше. Сейчас Толмачев уверен – низшая точка уже пройдена и не за горами бурный рост. Для всей отрасли. Для страны. Для всех, короче.

ABCNews беседует с девелопером в рамках совместного проекта с ведущим поисковиком недвижимости ЛУН.ua

 

«Белый ключ уже бурлит»

– Николай Григорьевич! В одном из своих относительно недавних интервью Вы говорили, что объемы продаж на рынке первички сократились вдвое. В то же время у дверей отделов продаж некоторых компаний сегодня собираются целые толпы, еще до открытия. Стоят, записываются в очередь, как за маслом при Горбачеве. Что это значит? Рынок ожил?

Согласен, на рынке видно заметное оживление, если говорить о рынке дешевого жилья. Под «дешевым» имею в виду конечную стоимость самой покупки, обусловленную и ценой метра, и количеством этих самых метров. В ходу сейчас наиболее доступное и компактное жилье сегмента эконом-класс. Возросшая покупательская активность идет синхронно с оживлением на рынке стройматериалов – там вот уже целый квартал, как пошли в рост цены. Потребительский спрос на маленькое эконом-жилье есть и он будет дальше расти. Будет расти и количество сделок, чего не скажешь о количестве метров – они останутся на том же уровне.

– Правильно понимаю: спрос идет на жилье невысокого качества?

– Да, появилось очень дешевое жилье (от 7 тысяч гривен за квадратный метр, это буквально на грани рентабельности), одновременно и качество изменилось, конечно.

– Получается, у тех, кто строит «дешево и сердито» больше всего перспектив на рынке? А как быть остальным? Снижать планку, уходить в класс эконом?

– Мы не хотим уходить из своего класса. Даже сейчас, когда на рынке лидируют фирмы формата масс-маркет, мы останемся верны своему направлению. Мы застолбили эту нишу!

Мы не хотим уходить из своего класса. Даже сейчас, когда на рынке лидируют фирмы формата масс-маркет, мы останемся верны своему направлению. Мы застолбили эту нишу!

– И уверены, что удержитесь на плаву?

– Уверен, уже удержались и не раз! Знаете, когда был бум на рынке в 2005-м году, когда цены росли как на дрожжах, я сказал: не вздумайте заламывать цены, они скоро обвалятся и квадратный метр жилья высокого качества будет по тысяче долларов.

– В 2005-м? Откуда вы это знали? Тогда, помнится, был самый пик ажиотажа и все вокруг кричали, что жилье будет только дорожать. Оно и дорожало – еще почти три года…

– Я читаю много (смеется). А в 2008-м году, весной, я уже сказал: все, приехали, там за океаном случился кризис и к нам идет его волна. Запасайтесь всем самым необходимым, откладывайте кэш, ничего лишнего не приобретайте и сокращайте потребление. Но даже тогда, увы, никто не услышал…

– Потрясающе… А что говорит ваша интуиция насчет нынешнего кризиса? Когда он закончится?

– К 2018-му году. В этот период ожидается бурный рост, в том числе на рынке недвижимости. И к этому нужно быть тоже готовым.

– В каком смысле?

– Всплеск, подъем, бурный рост – чтобы использовать это время рационально, нужны новые технологии, новый взгляд на вещи. Нужно понимать, что удержать этот рост и направить его в нужное русло будет очень сложно. Подъем, который выражается в том, что студент приходит и говорит: «Я хочу получать две тысяч долларов!» – ничего при этом не умея, но уже хорошо зная, что такие деньги существуют, потому что ему их родители дают на карманные расходы – такой подъем опасен. Важно научиться зарабатывать, демонстрировать высокую производительность труда и к этому всему нам еще предстоит прийти. Надо понимать, что в нашей стране для рывка в экономике ничего не осталось – ни недр, ни заводов, ни капитала, надежда только на собственный трудовой ресурс. И это хорошая надежда – Украина, украинский человек может все! Мы можем полмира накормить, например. Посмотрите статистику: 90% – это трудолюбивые люди. Ну и технологии: мозги, мозги, мозги, а мозги у нас классные!

– Откуда вы знаете, что именно в 2018-м?

– Это уже чувствуется. Вы знаете, перед кипением начинают взлетать вверх пузырьки – белый ключ называется. Миллионы маленьких пузырьков. Мы их обычно не замечаем, а надо бы замечать. Вот оно уже происходит. Это кипение наступит, повторюсь, через два года, но к нему уже сейчас надо готовиться морально, физически и психологически. Не сгореть раньше времени, а то обидно будет (смеется). Да, в 2018-м уже будет все очень неплохо. 

А почему бы и не панельки?

Вот ведь казалось: пережили уж эту эпоху панельного домостроения! В середине двухтысячных панельки-то, считай, вовсе не строили. А сейчас вновь – одну за другой…

– Да, не строили… В 2004-м мы строили свой дом и это был единственный дом на Правом берегу столицы. Единственный! Он был монолитный, все как положено, утепленный… А что панельные дома, почему сейчас смущают? Есть панельные шведские дома. Мы об этом думаем. Себестоимость этого каркаса – 300 долларов под ключ и это хорошие утепленные дома, в них живут очень многие. Думаю, украинские застройщики это схватят.

Нда… А пока наступит благоденствие 2018-го года, не потеряет ли наш потребитель вкус к хорошему жилью на этих вот панельных вариантах?

– Нет, почему же? Хорошего жилья сейчас больше, чем богатых людей. И оно теперь будет распределяться между теми, кому оно может быть доступно. Есть и такие люди, которые уже не могут в нем жить, потому что не могут обслуживать это жилье. Их вполне устраивает жилье меньшей площади. Но, с другой стороны есть те, кто готов платить за качественное и недешевое жилье и на него всегда будет спрос. Я знаю даже сейчас людей, которые готовы платить за него и по шесть, и по десять тысяч долларов. Этот сегмент никуда не делся. 

Тарифы надо поднимать!

Так что же, ценовое дно, получается, мы уже прошли? Или, может, мы на нем как раз стоим? Простите за банальный вопрос…

– Я предполагаю, что цена может быть и 200 долларов за квадратный метр, и 1200 долларов. И то, и другое нормально. Вот таков диапазон. Понятно, что за 200 долларов – это то, что на грани названия «жилье», а 1200 – это нормальное жилье. Я не беру супер-дворцы, делюкс, беру более-менее массовый продукт.

Человеку не нужно очень много пространства

Каким он должен быть?

– Человеку не нужно очень много пространства, ему не нужна большая кухня и так далее. Меняется формат восприятия жилья, оценка его нагрузки на бюджет – не только в процессе покупки или, скажем, обслуживания кредита, но и в процессе оплаты коммунальных тарифов. Наши тарифы еще не достигли адекватных цен. Все еще впереди. Надо экономить. Как бы это ни выглядело непопулярно, как бы это ни было больно, но я – за повышение тарифов! Пока что люди не ценят все это. Мы пока недоплачиваем по тарифам почти половину. Пока не будем платить по полной стоимости, будем съедать свои ресурсы. И пока не научимся экономить, нам ничего не дадут, что вполне понятно.

Кстати, об экономии – это ведь Ваша компания стала делать первые теплые дома на строительном рынке Украины. Разве не так?

– Да, так. Я уже 25 лет кричу о необходимости экономить, сохранять энергию в жилищах, но все бесполезно. Для этого должна быть разработана и внедрена полноценная государственная программа. Нам однажды и денег на эти цели дали бы. У нас было как-то 9 млрд долларов на утепление из Японии. Они были на счету и исчезли, якобы потратились на другие цели. Должен сказать, что в научном плане в вопросе утепления мы, возможно, впереди планеты всей. Но с точки зрения организации, с точки зрения работы министерства ЖКХ и так далее – все очень мрачно. 

Дайте я стану министром – закрою министерство! 

В профильном министерстве до сих пор, к слову, нет чиновника, отвечающего непосредственно за строительную отрасль…

– Я как-то говорил: дайте я стану министром – я закрою это министерство сразу! Что такое государственная машина? Страшная вещь… Как только человек становится чиновником, с ним происходят потрясающие метаморфозы, я людей знаю по тридцать лет и не узнаю их потом…

То есть, нам министр, патрон, который бы курировал отрасль со стороны чиновников, не нужен?

– Нет, конечно! Вот, если бы они все собрались и на пару лет уехали куда-нибудь на Луну… (смеется). Вот в Бельгии, кажется, два года не было правительства – никто и не заметил…

Та у них, у европейцев, все как-то не так…

– У них все просто. У них бюджет прет изо всех дыр и его нужно правильно распределить. И коррупция у них тоже есть, разумеется. Евростандарт 10%, а у нас свой «евростандарт» 10% остается.

Верите ли в то, что у нас поборют коррупцию, внедрят, наконец, законные земельные аукционы, на которых застройщики будут честно получать свои наделы и строить на них. И им никто не будет мешать – ни бандиты, ни рекэтиры, ни псевдообщественники?

– В ближайшие годы – нет, не верю. Для этого ничего фундаментального не сделано. Нет Генплана, нет концепции. Вот взяли бы и объявили премию на миллион долларов за лучшую концепцию развития Киева. Поверьте, тут бы уже были лучшие архитекторы: и китайские, и европейские, и наши. И концепция тут же появилась бы.

Киев вне конкуренции!

А где сегодня больше перспектив для девелопера, работающего на рынке жилого строительства – в Киеве, в его пригороде, или в других городах? Есть мнение, что времена, когда столичные застройщики не успевали возводить жилье как его все разметали,– эти времена ушли в прошлое и пришло время других городов – того же Львова, Харькова…

– Сегодня в Харькове, например, 65 площадок и ни одного свободного строительного крана. Все площадки действующие, работа идет вовсю. То есть, рынок активен в том числе и в регионах. Но пальма первенства по-прежнему будет оставаться за Киевским регионом, сюда, как в наиболее активную экономическую зону, по-прежнему будет стекаться рабочая сила, финансы. Столичный пригород обещает развиваться очень интенсивно. Уже сегодня, когда в Киеве строят около одного миллиона квадратных метров, в области уже 1,7 млн. Киев, хочешь-не хочешь, выходит за свои границы. Эти границы надо расширять и тут же, в процессе, заниматься инфраструктурой, развязками, иначе будет беда. Уже беда. Придется все делать по-живому. Надо хотя бы застолбить красные линии. Но нет, они у нас торгуются, как обычно.

wpid-zhk-sonyachna-brama_i_1

Фото: uatravel.org

Вы, насколько помню, никогда не продавали жилье на уровне фундамента…

– Почему же не продавали? Очень даже – в момент ажиотажа. У нас никогда не хватало своих денег, чтобы начать стройку, поэтому привлекали. Взять объекты в центре Киева. Мы тогда реализовывали один дом на уровне фундамента за 800 долларов, а цена за него на пике была 16 тысяч долларов. В еще одном доме на Лысенко мы продавали по 1000 долларов, а цена на пике была 25 тысяч долларов. Вот так. Вторичный рынок зашкаливал до предела. Ну, это был своего рода знак качества нашей продукции, согласен. Оценка качества. Но ждать, пока цена доберется вот до тех астрономических отметок мы не могли, нам надо было строить.

К вопросу о цене. Сегодня вот многие застройщики жалуются, что они не могут сложить цену, в результате они не в состоянии избавиться от балласта, у них много непроданных объектов в уже сданных домах. А это и нагрузка на бюджет, и обслуживание и так далее. Что с этим делать?

– Нужно ставить рыночную цену и продавать. Мы постоянно соизмеряем цену с рынком, опускаем ее, при этом качество стараемся держать на прежнем уровне. Я вот «Сонячну Браму» очень хотел бы продавать за 2,5 тысячи долларов за квадратный метр, но что поделать – рынок. Мы перестраиваемся, продаем, за сколько продается, иногда практически по себестоимости. Если твой объект не продается, значит, ты уже не в рынке.

Строим по принципу пирамиды!

У вас сейчас есть свои верные покупатели?

– Да. Они покупают квартиры во всех домах, где мы строим. Такие есть.

Стройка – это как живой организм. Представляете, вы на кондитерской фабрике, и тут мимо вас проносят вкуснейшие вещи, которые вы любите! Попробуйте-ка удержаться от соблазна! Удержать себя и не хлебнуть шоколада. Застройщик, который не может хлебнуть из этого бюджета, – это очень устойчивый. Устоявшийся. Таких немного. Крупные, в основном. Крупные застройщики держат свои пирамида за счет бренда, за счет истории

О, это очень показательно… А кто вообще сейчас покупает жилье и кто его будет дальше покупать? Вы видите своего покупателя?

– Молодежь будет покупать и те, кто будет в Киеве делать свой бизнес – молодые, нормальные, адекватные люди.

А как же перекупщики?

– Нет, у нас и вовсе их нет и не было.

Откуда молодежь-то?

– Много из регионов: Восток, Запад – неважно. Столица будет всех к себе тянуть как магнитом, все элиты привлекать в свой центр.

А что нужно сегодня застройщику, чтобы выжить на рынке?

– Застройщикам выживать особо-то не нужно – имею в виду тех, кто вошел и оказался в обойме. Они себя вполне комфортно чувствуют, они не выживают, они живут. Входить – да, тяжело. И вот если бы мошенники еще не появлялись…

А что они еще есть? Кажется, кризис всех вышвырнул за борт…

– Есть, конечно. Стройка – это как живой организм. Представляете, вы на кондитерской фабрике, и тут мимо вас проносят вкуснейшие вещи, которые вы любите. Попробуйте-ка удержаться от соблазна, удержать себя и не хлебнуть шоколада. Застройщик, который не может хлебнуть из этого бюджета очень устойчивый, устоявшийся. Таких немного, в основном крупные. Крупные застройщики держат свои пирамида за счет бренда, за счет истории…

Пирамиды?

– Да, я именно это и имел в виду. Натуральная пирамида, когда один объект достраивается и поддерживается другим, который только начали. И по-другому не существует этой схемы! С этой колесницы ты не можешь выйти, но и падать она не будет.

Доллары в Украине надо отменять!

Девелоперов в Украине не любят, называют спекулянтами и алчиными бизнесменами, которые только и видят во сне сверхприбыли. А скажите, вот по тем сверхценам, о которых вы говорили выше, вам самим на пике спроса так и не удавалось продавать? Или приходилось?

– Приходилось, но не так много. Мы многое оставляли себе для последующей аренды. Как показала практика, напрасно. Лучше бы на деньгах кризис переждали (смеется). Если раньше цена была 8-10 тысяч долларов за квадратный метр нежилых помещений, то сейчас – 2-3 тысячи. Цена в долларах упала везде. Хочу отметить, что практику рассмотрения цен в долларах считаю сегодня неоправданной, мы-то живем в Украине.

Кстати, о долларах и валютных кредитах. Где-то читала, что у вас в прошлом году были обязательства перед банками в размере 120 млн долларов.

– Были. Сейчас растаяли уже. Потихонечку рассчитываемся. Все наши кредиты обеспечены недвижимостью и погашаются в ходе продажи новых объектов. Идем уверенно вперед!

О вашей компании часто говорят, что она строит качественно, но очень уж основательно и медленно.

– Точно, у нас что ни проект, то 10 лет от задумки до воплощения (смеется). Что «Триумф» взять – в 1998 году задумали, в 2008 воплотили, что «Сонячна брама» – с 2006-го.

А что за проблема у вас с землей была на «Сонячній брамі»? Насколько помню, до этого у «ТММ» никаких земельных споров ни с кем не возникало.

– Да, такой опыт у нас был впервые. Мы построили 38 проектов и только в двух случаях земля была наша. Остальное было чье-то  то СБУ, то прокуратуры, то еще чье-то. Подписываем договор – и все. И вот, на тебе, проблемы. Остановка была на грани уничтожения. Преодолели.

Против силы – лом с загогулиной!

Сейчас на рынке беспредел творится, Вам не кажется? Одну стройку блокируют, другую запрещают, третью забрасывают дымовыми шашками… Из бутылки выпустили какого-то неуправляемого джина?

– Ничего особенного, все как обычно. Просто сегодня рынок сильно сжался, страсти обострились. Уже шесть лет Киевсоветом никому не выделялась земля. Естественно, все нормальные участки уже застроили и остались только самые спорные и проблемные «латочки».

28e2145-nkl-0082

Фото: http://www.theinsider.ua

А как эти проблемы решать?

– Застройщики научились простым способом – против силы применяют силу. Против всякого лома есть еще лом с загогулинкой. Силовые способы стали дешевые, а площадок стало меньше. Отсюда – конфликтов все больше.

А что делать, как быть? Как защищаться? Объединяться?

– Когда-то мы объединялись, чтобы противостоять каким-то проявлениям беззакония со стороны власти. Сейчас закон отодвинули настолько далеко, что эти телодвижения бессмысленны. Смотрите, правоохранительные органы не в состоянии решать даже те задачи, которые на них прямиком возложены. Преступность выросла не на процент, а в разы, к тому же мы живем в военное время. Это нельзя забывать.

Если крысы сбежали – корабль перестанет тонуть!

Нуждается ли строительная отрасль в том, чтобы ее защищали, чтобы у нее был лоббист? Или лучше уж пусть не мешают?

– Мы, несколько игроков отрасли: «Ковальская», «Альтис-холдинг» и другие, объединяемся, когда нужно что-то лоббировать. Опять же, есть еще и Конфедерация строителей.

Если крысы бегут с корабля, он перестает тонуть

Она разве что-то делает сейчас?

– Нынче всем непросто, непросто что-то делать. Многие потеряли свои бизнесы – в том числе в Донбассе, например. У нас вот тоже некоторые проекты исчезли, некоторые украли…

Есть игроки, которые говорят о том, что они собираются уходить с рынка, время, мол, нынче нехорошее… Просто вот бросать проекты и уходить.

– Если крысы бегут с корабля, он перестает тонуть (смеется). Наша компания сейчас переходит на новые технологии и новые форматы, мы будем жить и развиваться дальше. И мы готовы к выходу на массовый рынок в этих форматах. Но те проекты, которые мы сейчас ведем, мы, разумеется, достроим.

А новые тоже уже не подходе?

– Ну, для начала возобновим тот проект, который был заморожен – Микуличи, город-спутник, общей площадью под миллион метров. На него – максимальные усилия. Это и будут новые технологии с иностранными партнерами, может даже с китайцами. Это будет город-завод!

Могу самолеты строить – могу дома!

Какой принцип ставите во главу угла, когда строите?

– Тот, которому меня научил мой первый учитель Олег Константинович Антонов. Он говорил: машина должна быть полезной, безопасной, красивой. То, что об архитектуре говорят тысячи лет. И порядок этих слов ни в коем случае нельзя нарушать!

Что сложнее: строить самолеты или дома?

– Разницы для меня никакой. Один самолет построить – это 50 лет надо. А чтобы построить дом, можно меньше – лет десять (смеется). Если серьезно: и в том, и в другом строительстве нет мелочей. Но самолеты нужны единицам, а дома – тысячам. И в доме вы находитесь тридцать и больше процентов жизни.

Каким же должен быть дом?

– Если вы там отдыхаете, сразу приходит в голову: важна спальня. Потом – санузел. В спальне должно быть тихо, плюс свежий воздух, значит – пространство. Для спальни человеку нужно 50 кубов воздуха. Это 20 метров площади при 2,5 метрах высоты. Это для одного человека. Вот и считайте. И да, проектировать жилище нужно так, чтобы минимизировать лишние шаги, лишние «пробеги», как я называю.

Что это такое?

– Когда вы идете в кладовку, вскарабкиваетесь на стул, тянетесь к шкафу, выбираете коробку, открываете коробку, вынимаете оттуда обувь, прячете коробку, приземляетесь, выходите из кладовки, и все только ради того, чтобы взять пару обуви! Проектировать нужно так, чтобы все необходимое было под рукой. Вот это называется комфорт.

ABCnews

Комментариев: 0
Для того, чтобы оставлять комментарии Вам нужно войти или зарегистрироваться.
Читайте также:
Новости Все новости
Подробнее