Рынок достиг дна, дешевле квартиры уже не будут – Игорь Кушнир. ABCnews - строительство, недвижимость и технологии в Украине
Авторизация даст возможность комментировать публикации, записываться на мероприятия. Вы будете всегда в курсе происходящих событий.

Авторизация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:

Регистрация на портале

Правила регистрации на портале

Регистрация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:
01.08.2016, 11:38
Светлана Голландс
7843
0

Рынок достиг дна, дешевле квартиры уже не будут – Игорь Кушнир

Фото: ru.golos.ua
Фото: ru.golos.ua

Глава «Киевгорстроя» о рисках девелоперов и покупателей, ценах на жилье и о том, нужно ли застройщикам платить паевой взнос

В рамках совместного проекта портала ABCnews  и ведущего поисковика недвижимости ЛУН.ua мы продолжаем серию бесед с лидерами строительного рынка столицы. Сегодня наш собеседник – президент ПАО ХК «Киевгорстрой»  Игорь Кушнир. Стоит отметить, что Игорь Николаевич крайне редко выделяет время на эксклюзивное общение с журналистами – график расписан буквально поминутно. Для ABCnews было сделано редкое исключение.

Задержание Нацполицией одного из столичных застройщиков, много лет практиковавшего строительство без разрешительных документов и землеотвода, вызвало на рынке заметное напряжение. Теперь компании остерегаются оттока клиентов – скандальная репутация одного из игроков бросает тень на всех. Пошли даже разговоры о том, что рынок жилой «первички» с его схемой выгодного инвестирования в «котлованы», где главными инвесторами выступают простые граждане, балансирует на грани краха: насмотревшись на аресты и коррупционные скандалы вокруг девелоперов и покрывающих их чиновников, граждане больше не захотят рисковать.

Игорь Кушнир, чья компания, кстати, двадцать лет назад как раз и была основоположником схемы инвестирования в «котлованы», совершенно спокоен: от игроков с именем и хорошей репутацией покупатели не уйдут. Напротив – они сосредоточатся вокруг таких компаний, считает он. Сегодня опасность для застройщика кроется не в потере покупателя и даже не в участившихся коммерческих бунтах вокруг строек, а в отсутствии четких, неукоснительных и равных для всех правил игры. Что позволяет  нечистоплотным игрокам рынка творить «беспредел» и, в то же время,  связывает по рукам и ногам компании, работающие прозрачно в законодательном поле.

«Все кричат: опасно! – а они покупают»

Игорь Николаевич, однажды «Киевгорстрой» ввел на рынке инновационный продукт, который позже стал базовым для всех участников. Имею в виду инвестирование в жилье на этапе его строительства. Это, с одной стороны, дало возможность людям сэкономить на приобретении квартиры и объективно позволило сотням тысяч семей решить жилищный вопрос.  С другой – стало мышеловкой для тех, кто не умеет считать и влезает в непосильные кредиты или рассрочки. Или же – идет туда, где обещают построить подешевле, лишаясь в результате и денег, и жилья. Не чувствуете за собой определенную долю ответственности?  Это ж все пошло с легкой руки вашей компании…

Не чувствую. Считаю, что инвесторы у нас люди сознательные, взрослые и адекватные. Они должны понимать, куда и на каких условиях инвестируют. И если им все вокруг говорят: здесь – нельзя, здесь – афера, незаконное строительство, если им в отделе продаж говорят: «У нас разрешение на строительство пяти этажей, а мы вам дадим 25 этажей по суду!», − а они все равно идут и несут туда деньги, ориентируясь только на цену, то кто, кроме них самих, виноват? 

То есть, вы считаете, что городская власть, позволявшая много лет кому-то строиться вне закона и до сих пор позволяющая открыто продавать эти незаконные объекты, не должна брать на себя ответственность за судьбу инвесторов незаконных строек. Но ведь эти стройки останавливаются и даже демонтируются по решению города! И это тысячи, десятки тысяч семей, которые могут оказаться просто на улице.

Послушайте, у города до сих пор не было законных рычагов воздействия на беспредельщиков, мэрия не имела влияния на события, происходящие прямо у всех под носом. По каждому вопросу приходилось обращаться в министерство!  Но город вывесил список незаконных строек – есть специальный Мониторинг КГГА, там обозначены все проблемные площадки. Бери, смотри, изучай. Вокруг все кричат: «Опасно, не вкладывайте деньги, не изучив застройщика и площадку!», − убеждают, вразумляют. Такой массовой просветительной кампании не было за всю историю украинского рынка недвижимости. И что? В отделах продаж проблемных строек каждый день кто-то что-то заключает. О чем можно говорить? Почему в таком случае, скажите, город должен нести ответственность? Если человек покупает и даже не попросит разрешительные документы – почему, кроме него, кто-то должен за это отвечать?

1111111

Жестко. То есть вы не исключаете возможность, что незаконные стройки могут быть ликвидированы? А не проще ли их взять и достроить другим компаниям? «Киевгорстрой», кстати, в прошлом году, насколько знаю, заявлял о своем желании заняться такими недостроями. На каком этапе сейчас этот вопрос?

Мы попытались достроить один объект, но оказалось, что там все квартиры давно проданы, и не по одному разу

Ни на каком. Заходить в чужие недострои, которые, к тому же, еще и проблемные − это бессмысленный процесс. Мы попытались достроить один объект, но оказалось, что там все квартиры давно проданы, и не по одному разу. Кроме того, есть еще и интересы собственника объекта. Найти консенсус невозможно. 

Единственный способ выйти из ситуации – создавать объединения инвесторов этих недостроев и вместе приводить их в порядок. Реально разобраться и довести до ума это дело смогут только те, кто действительно заинтересован. 

Слабые компании будут «отпадать»

Как же быть? Как спасти уже состоявшихся инвесторов  и не распугать потенциальных?

Мое мнение: рынок нужно систематизировать. Необходимо ужесточить ответственность. В первую очередь, для владельца земельного участка, во вторую – для застройщика. Вплоть до того, что ввести уголовную ответственность, если работы все-таки ведутся. Лицензия на продажу жилья, девелоперская лицензия, должны максимально защищать инвестора – в том числе и страховкой, финансово, гарантируя безопасность его вложений. А у нас сейчас как? Кто что хочет, то и строит. Вакханалия какая-то. Появилась даже пословица: не знаешь, чем заняться – займись стройкой…

Подобное ужесточение правил игры может выбросить за борт многих участников рынка.  Страхование, фонд гарантирования инвестиций – это все дополнительная нагрузка, а ведь многие балансируют на грани рентабельности…

Может. Трансформация рынка происходит так или иначе, прямо у нас на глазах. Мое мнение: постепенно будут отпадать мелкие, слабые компании, они будут умирать.  Рынок укрупняется и это неизбежно − это естественный процесс.

Кто выживет?

Удерживать позиции будут наиболее сильные игроки за счет своих объемов и имеющегося «жирового запаса».

И чем все закончится?

Тем, что будет много недостроев.

Возможно, пришло время завершения эры «народного инвестирования» в стройки?

Не думаю. То, что покупателей новостроек стало меньше у всех – это да, факт. Даже у нас на данный момент объем продаж снизился примерно на 30%. Но это от того, что покупательская способность заметно сузилась, а не потому, что строителям перестали доверять.

Говорите, у вас упали объемы продаж. А как это сказывается на самочувствии компании?  Ощущаете дефицит средств? Какая вообще ситуация в «Киевгорстрое»?

Компания хорошо себя чувствует. У нас хороший задел. Держим темп, объемы не уменьшаем – по итогам 2016-го сдадим 360 тысяч квадратных метров. Даже если есть задержки на месяц-два-три в течение года (по вводу в эксплуатацию – Авт.), то к концу года мы все равно подтягиваемся, сдаем весь заявленный объем. А иначе и быть не может. 

kievgorstroj-zarechnij_26052015

Глобальная проблема − землеотвод

Кризис сформировал интересную схему и структуру финансирования девелоперских проектов. Собственник земельного участка  входит в проект этим участком, девелопер – строительством. В итоге собственник получает пул квартир (которые он может продавать), а может и девелопер продавать. Ввиду высокой потребности подстраховки рисков (политических, экономических и прочих) и сокращения денежных инвестиций такая схема весьма распространена. Работают ли по такой теме КГС?  Если да – сколько у вас таких проектов? Насколько эта схема живуча?

На практике найти свободный участок под застройку можно только при условии, если он уже в чьей-то собственности, и договор заключается напрямую с владельцем. То есть чисто взаимовыгодные отношения двух юридических лиц, которые в результате ведут к спекуляциям на рынке и увеличению стоимости жилья

«Киевгорстрой» работает и схема вполне живуча, хотя и хлопотна для девелопера – ему приходится заниматься не только своими, но и «чужими»  квартирами. Сегодня самая глобальная проблема застройщика, работающего в законодательном поле − это землеотвод. По факту законопроекты по отводу участков не работают! Без аукциона новая земля никому не отводится. В итоге все стоит, нормального механизма выделения земельных участков под жилье нет.

На практике найти свободный участок под застройку можно только при условии, если он уже в чьей-то собственности, и договор заключается напрямую с владельцем. То есть чисто взаимовыгодные отношения двух юридических лиц, которые в результате ведут к спекуляциям на рынке и увеличению стоимости жилья.

Сейчас в профессиональной строительной среде бурно дискутируется вопрос: нужно или не нужно отменять паевое участие застройщиков в развитии инфраструктуры того населенного пункта, где они строят. Участники рынка в большинстве своем указывают на то, что паевые взносы, с одной стороны, очень обременительны для компаний, с другой – система их сборов коррумпирована и непрозрачна. Одни застройщики платят паевое. Другие – как-то «договариваются» и не платят. И куда потом уходят эти суммы, совершенно неясно, они будто растворяются в недрах городского бюджета. Какова ваша позиция в этой дискуссии?

Я считаю, что отменять его нельзя. Бюджет города нужно наполнять, инфраструктуру – строить. Как иначе заставить застройщиков это сделать? Если даже сейчас застройщики умудряются, как показывает практика, вместо садика, который должен быть построен в рамках паевого, возводить очередную «свечку»!  Считаю, нужно разрабатывать ДПТ, подсчитывать, сколько средств нужно на осуществление всех проектов этого ДПТ (в том числе инженерных сетей, социальных объектов), потом со всех участников, которые работают на этой территории, собирать средства и таким образом строить необходимую инфраструктуру. Сам же объем паевого нужно дифференцировать. А насчет прозрачности использования средств – то это уже головная боль не застройщика. Его задача – уплатить. Мэрия должна лучше знать, куда в конкретный момент потратить эти деньги. Возникают вопросы или сомнения? В таком случае есть соответствующие процедуры и органы.

Другой вопрос, какой именно будет эта реформа. Если уберут зональный коэффициент (как это хотят сделать в одном из вариантов), фактически приравнивая сумму паевого взноса при строительстве жилья на окраинах к аналогичной в центре, это в буквальном смысле свяжет нас по рукам и ногам. Потому что застройщикам станет не выгодно возводить на окраинах жилые кварталы с полной инфраструктурой, где квартиры максимально доступны для среднего класса. Предлагаемый вариант выгоден только для компаний, которые строят коммерческую недвижимость в центральных частях города. По моему мнению, в таком варианте реформа паевого участия не должна быть принята, да и очень явно видны лоббистские интересы застройщиков ТРЦ. Компаниям, строящим доступное жилье, это существенно усложнит существование, что в конце концов, приведет к упадку всего рынка.     

Скриншот (2016.08.01 12-46-41)

«Дешевле не будет!»

Вы держите цены плюс-минус на прежнем уровне – за счет чего? Снижаете качество?

Ни в коем случае. За счет новых материалов и технологий, которые становятся нам доступны.  Они остаются в том же качестве (а то и выше), при этом их стоимость снижается. Это позволяет нам сохранять уровень качества и при этом – удерживать цену.

Кстати, ваш прогноз по ценам? Насколько еще они могут просесть?

Ни насколько. Осенью рынок оживится, процессы его укрупнения активизируются. Ценовая политика у всех теперь будет направлена только на подъем. Мое мнение: сейчас уже дно. Дешевле точно не будет.

А как быть тем, кто так и не успел накопить на квартиру? Многие только и надеются, что на понижение цен.

Если человек планирует покупать, советую делать это сейчас. Тем более, что возможностей  вагон и маленькая тележка. Совсем свежее наше нововведение – ипотечное кредитование. Совместно с «Кристалбанком» запустили программу, все предельно просто и ясно: человек вносит 30%, остальное платит банк. Кредит дают на срок до 10 лет под нормальную процентную ставку. Максимально упрощена подача документов, процедура принятия решений, схема погашения на выбор. В общем, сделано так, чтоб инвестору было удобно и без лишней волокиты.

У нас есть еще один интересный механизм, называется «Вознаграждение за доверие». По сути, депозитное инвестирование в строительство. Человек заключает договор на покупку квартиры, вносит сумму, которую может забрать в любой момент до окончания стройки с процентами. Получается, у него есть возможность еще и заработать. Это к вашему вопросу о том, если кто не успел накопить. Мы даже такую возможность даем.

К кому из ваших конкурентов, нынешних участников рынка, Вы бы отправили близкого знакомого  за покупкой квартиры?

Ни к кому. Толерантности в этих вопросах не существует. Только «Киевгорстрой»!

 

ABCnews

Комментариев: 0
Для того, чтобы оставлять комментарии Вам нужно войти или зарегистрироваться.
Читайте также:
Новости Все новости
Подробнее