Днепропетровские офисы: город приезжих и вечно молодых

Днепропетровск становится одним из лидеров IT-отрасли в Украине, поэтому IT-компании – основные клиенты местных бизнес-центров. По данным директора днепропетровского АН «Материк» Вячеслава Козаченко, в лучших БЦ города они занимают более половины площадей.

Начальник отдела аренды АН «Проспект» Олеся Чебакова подтверждает, что такие клиенты в Днепропетровске предпочитают офисы в БЦ класса А. При этом, по ее наблюдениям, этот сегмент арендаторов постоянно находится в состоянии миграции, расширения и поиска новых площадей. IT-компании могут дробить свои подразделения и снимать офисы на разных этажах, но обязательно в одном БЦ. Популярностью также пользуются отдельно стоящие здания в центре города, в которых можно оборудовать автономный офис. Качественные офисы востребованы и у сектора АПК, в т. ч. у международных компаний.

Популярное место

По наблюдениям местных экспертов, популярность офисной недвижимости в городе существенно не уменьшалась даже с началом экономического кризиса и военных действий в соседних областях. Более того, ряд донецких и луганских компаний, вынужденных уехать из своих регионов, летом-осенью 2014 года перенесли свои офисы в Днепропетровск. Как рассказывает Вячеслав Козаченко, сюда переехали подразделения группы СКМ, компания «Метинвест» полностью заняла одно из офисных зданий.

«Сейчас более востребованы новые качественные офисы, хотя цена аренды в них высока из-за коммунальных платежей, охраны, инфраструктуры», – говорит директор АН «Реал» Анастасия Чуприна.

Начальник отдела аренды центра «Менора» Мария Мирошник подтверждает, что практически все офисные площади заняты. Более того, в летний период спрос на них даже увеличился. О причинах такой активности она судить не берется, но не исключает, что это может быть связано с подготовкой к новому бизнес-сезону. Обычно, по ее словам, такие тенденции связаны с расширением компаний, в первую очередь – предприятий с иностранным капиталом.

Тихое будущее

Несмотря на неплохой спрос на офисную недвижимость в Днепропетровске, местные эксперты не уверены, что город остро нуждается в дополнительных объемах таких площадей. Хотя качественные объекты, если они выйдут на рынок через несколько лет, смогут найти своего клиента.

Впрочем, пока заметных открытий на рынке не ожидается. Единственный крупный и даже знаковый объект города, который может появиться в ближайшие годы – это МФК «Брама», в составе которого будет и 20-этажный торгово-деловой центр «Перекресток». Строит его местный девелопер Alef Estate, проект разработан местным же АБ «Дольников и Ко». Этот тандем уже построил в Днепропетровске несколько офисных центров, но с этим проектом оказалось сложнее: он слишком крупный и ресурсозатратный. По наблюдениям Вячеслава Козаченко, какие-то работы на объекте были выполнены, но сейчас стройка не ведется. В Alef Estate не смогли детально рассказать о текущем состоянии и перспективах объекта, но признались, что «Брама» пока заморожена.

Еще два заметных объекта – Civilization и «Сити-Центр» – возводились крымским застройщиком «Консоль», но, по словам Вячеслава Козаченко, стройки заморожены уже лет пять. В связи с тем, что собственник компании Владимир Константинов после аннексии Крыма остался на полуострове и даже назначил себя председателем государственного совета Республики Крым, ожидать завершения этих проектов пока не приходится.

О том, что с девелопментом БЦ ситуация непростая, говорит и другое обстоятельство. Как рассказывает Вячеслав Козаченко, ранее в Днепропетровске продавали БЦ по частям, но теперь для клиентов это стало дорого. Поэтому чтобы здания не простаивали, владельцы соглашаются сдавать их в аренду.

Что касается сегмента аренды, то здесь эксперты не ожидают заметных событий до конца года. «Я считаю, что цена может изменяться только в связи с изменениями рыночных условий. Исходя из первого полугодия, надеюсь, что никаких потрясений не произойдет, и сегодняшние цены не изменятся. Максимум, чего можно ожидать на рынке – это роста стоимости аренды на 5-7%», – предполагает Мария Мирошник, добавляя, что в целом по Днепропетровску может также наблюдаться тенденция к плавному росту спроса на качественные офисные помещения.

Ценовые тенденции

Несмотря на достаточно высокую популярность профессиональных офисных помещений, цены на рынке за последние год-полтора значительных изменений не претерпели. Более того, отдельные аналитики даже заметили снижение арендных ставок. Например, по данным Олеси Чебаковой, они уменьшились примерно на 15%. Или, как рассказывает Анастасия Чуприна, в ТОЦ «Вавилон» цены за последний год снизили вдвое, но клиентов это не прибавило. 

В то же время в лучших БЦ города собственники смогли позволить себе немного повысить стоимость аренды. «С начала кризиса в стране мы старались сдерживать цены, но в начале 2015 года были вынуждены пересмотреть их в сторону увеличения», – признает Мария Мирошник.

Одной из заметных тенденций последнего времени Анастасия Чуприна называет субаренду. По ее словам, компании, которым становится сложно оплачивать свой офис, вынуждены искать себе соседей. Прежде всего речь идет о таких секторах как торговля и туризм.

Чтобы найти компромисс с арендаторами, владельцы днепропетровских БЦ, как и в других городах страны, перешли на расчеты в национальной валютеЧтобы найти компромисс с арендаторами, владельцы днепропетровских БЦ, как и в других городах страны, перешли на расчеты в национальной валюте. Теперь стоимость аренды в лучших БЦ города достигает 150 грн. за кв. м.

По данным Олеси Чебаковой, в БЦ «Призма» сейчас освободился офис и собственник хочет 150 грн за кв. м, в БЦ «Босфор» цена тоже колеблется в пределах 130-150 грн за кв. м. «Офисные площади в ТОЦ «Скорпион» в самом центре города обойдутся в 120 грн за кв. м, в «Мост-Сити» – в 100-120 грн за кв. м», – рассказывает она, уточняя, что эти цены актуальны для самых востребованных площадей в 100-150 кв. м. Если площади больше, можно говорить о скидках. Например, при площади в 500 кв. м стоимость может опуститься до 100 грн за кв. м.

Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы в БЦ класса А обходятся откровенно дорого. Например, как рассказывает Анастасия Чуприна, за офис в 100 кв. м в летний период приходится дополнительно платить 700-800 грн. В прошедшем отопительном сезоне коммунальные и эксплуатационные затраты, включая услуги охраны, составляли примерно 2 тыс. грн в месяц.

В БЦ класса В аренда обходится в среднем в 70-100 грн за кв. м. В старом административном фонде (классы С и D) офис можно снять за 75-90 грн за кв. м в зависимости от месторасположения объекта. Минимальная цена аренды в таких объектах составляет 50-60 грн, но это редкие случаи.

За эти же деньги, т.е. за 50-60 грн за кв. м, в Днепропетровске можно снять неплохой офис в квартире. «Основное достоинство офисов в квартирах – это месторасположение в центре и небольшой метраж. В хорошем БЦ сложно найти помещение площадью 40 кв. м, поэтому, хотя стоимость аренды может быть одинаковой, за счет меньших площадей квартиры более доступны», – говорит Анастасия Чуприна.

Кроме того, как уточняет Олеся Чебакова, в квартирах коммунальные платежи в 1,5-2 раза ниже, чем в офисах, а многие из них оборудованы вполне профессионально. «Есть квартирные офисы, оборудованные мебелью, техникой, системами видеонаблюдения – их стоимость достигает и 100 грн за кв. м», – добавляет она. Вдобавок, по ее словам, обычно квартиры сдаются под офисы вполне легально.

БЦ Днепропетровска

ABCnews

Читайте также: Запорожье: один из двух профессиональных БЦ выставлен на продажу