Авторизация даст возможность комментировать публикации, записываться на мероприятия. Вы будете всегда в курсе происходящих событий.

Авторизация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:

Регистрация на портале

Правила регистрации на портале

Регистрация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:
10.11.2017, 14:25
1156
0

Защитит ли нотариальное заверение договора аренды земли от рейдерства

Старший юрист юридической фирмы Dentons Анжелика Ливицкая о том, защитит ли обязательное нотариальное заверение договоров аренды земли от рейдерства

В силу работы, мне, как юристу, ведущему в международной юридической компании несколько направлений, необходимо знать все не только о текущем состоянии рынка земли, но и информировать клиентов о возможных кардинальных изменениях. И, похоже, такие изменения грядут.

Буквально в конце прошлого месяца представители Министерства юстиции Украины и народные депутаты Украины Леонид Козаченко и Иван Мирошниченко объявили о вот-вот увидящем свет проекте закона Украины, вводящем обязательное нотариальное заверение договоров аренды земли.

Причем причинами для рождения законопроекта и введения обязательного нотариального заверения договоров аренды земли были названы:

  • Огромный уровень аграрного рейдерства, связанный именно с махинациями с арендой земель. Само Министерство юстиции указывает, что 80% всех обращений в Минюст связаны с рейдерскими захватами земли. Очевидно, что аренда (как один из наиболее часто используемых институтов) – в лидерах со знаком минус.
  • Массив судебных споров, связанных с так называемой "двойной" арендой и уж очень неоднозначная судебная практика – действительно велик.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Минюст обнародовал списки "черных" нотариусов и регистраторов

Рассказывая своим клиентам о потенциальных нововведениях, я всегда слышу от них два вопроса: "Ок, если законодательство поменяется так, как Вы об этом говорите, то сколько времени и сколько денег я потеряю или выиграю? И какие же дополнительные гарантии это нововведение мне дает?".

И, знаете, эти вопросы в формуле "время –деньги – результат" – универсальны.

Попытаюсь разобраться, что предлагает законопроект и будет ли он панацеей ‒ защитой от рейдеров.

Начнем с детального описания проблемы. Чем пользуются рейдеры? Предположим, у Вас есть небольшое сельскохозяйственное предприятие на 120 га, земельный банк которого состоит из 100 участков бывших паев (а теперь – оформленных и находящихся в частной собственности земельных участков). Соответственно, у Вас 100 долгосрочных договоров аренды земли, заключенных, например в далеких 2000-х. Вы купили технику, вносите удобрения, и каждый год улучшаете свою коллекцию семян и саженцев. Много лет все было очень даже отлично. И вот в одно прекрасное утро Вы просыпаетесь от звонка Вашего сотрудника, который повествует Вам о том, что Ваш урожай кто-то собрал, и да, еще есть люди в камуфляже и некто представитель нового арендатора, утверждающий, что урожай – его, законный, и участки давно переданы ему в аренду. Вы с начала не верите, а чуть позже, своими глазами видите информацию в действующем Реестре прав, что все участки теперь в аренде у нового арендатора. В Вас все еще теплится надежда, что стоит пойти в суд, и суд, учитывая, что у Вас на руках есть действующие (не расторгнутые договора аренды) –все решит правильно. Вы идете в суд, а там...

А там бывает по-разному. Если коротко и обобщенно: украинская фемида решает то в пользу давнишнего арендатора, то в пользу свежеиспеченного.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Замминистра юстиции: проблема не в госреестре, а в сознательных действиях регистраторов

У Вас, наверное, возник резонный вопрос – а почему так? Как так получилось и разве такое вообще возможно, ведь все так хвалили новый Реестр прав?

Если бы сотрудники Минюста обладали необходимой смелостью и честностью, то на пресс–конференции рассказывали бы не только о законопроекте. Они бы с грустью констатировали тот факт, что рейдерство стало возможным благодаря тому, что при разработке, принятии, и реализации законодательства о новом Реестре прав (действующим с 1 января 2013 года) забыли сказать о том, а будет ли государство гарантировать права на землю тем, кто зарегистрировал свои договоры аренды в далеких 2000-х, так, как того требовало действующее на тот момент законодательство – в органах земельных ресурсов и советах.

И вот эта "тишина" и дала возможность цвести рейдерству. И рейдерству очень помогли действия государственных регистраторов, которые не видели или не проверяли информацию о правах на земельные участки, которые возникли и были зарегистрированы до 2013 года.

А теперь вернемся к законопроекту, который был разработан с целью решить эту проблему.

Пока название законопроекта звучит так: "О защите имущественных прав собственников и пользователей земельных участков, предупреждение противоправного поглощения и захвата предприятий в аграрном секторе экономики". 2 ноября этого года проект закона рассматривался на заседании рабочей группы, созданной при Комитете Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений.  Среди участников рабочей группы были как народные депутаты, так и представители Минюста, Минагрополитики, Госкадастра, а также представители аграрных организаций.

На заседании обсуждались следующие (ключевые) положения законопроекта:

  • Введение нотариального заверения договоров аренды земли. Пока законопроект предусматривает, что нотариальное заверение договора будет лишь в случае, если так пожелает собственник земельного участка.
  • Введение обязательства для государственных регистраторов самостоятельно получать выписки из кадастра при регистрации прав на землю.
  • Введение обязательства для государственных регистраторов проверять не только ведомости Реестра прав, но и все данные земельного участка в земельном кадастре.
  • Повышение ответственности государственных регистраторов за нарушение требований законодательства при проведении регистрационных действий.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: "Черные" нотариусы: как украинцы за ночь лишаются квартир

Среди важных вопросов обсуждалась также и необходимость внесения в земельный кадастр актуальных данных о земельных участках, права на которые были оформлены до 1 января 2013 года.

Подчеркну, что пока нотариальное заверение договора аренды земли звучит в законопроекте как право собственника (т.е. не рассматривается, как обязательное). И это хорошо, поскольку затраты лягут на плечи арендаторов, при этом если договор аренды будет долгосрочным, нотариальное заверение и регистрация права аренды выльется в очень круглую сумму. На сегодняшний момент, регистрация права аренды составляет в среднем около 1000 грн, если к этому добавятся еще и нотариальные услуги, при нынешних правилах исчисления государственной пошлины стоимость возрастет в разы.

Защитит ли нотариальное заверение договора аренды земли от рейдерства? На мой взгляд ‒ нет. Но зато такой шаг может существенно пополнить бюджет.

Что защитит от рейдерства? Повышение ответственности государственных регистраторов и нотариусов, ведь именно с легкой руки нечистоплотных регистраторов и нотариусов и становится возможным рейдерство. Обязательство государственного регистратора проверять данные о земельном участке в государственном земельном кадастре (с особой тщательностью, если право собственности на участок возникло до 1 января 2013 года). Отображение информации в Реестре прав о правах на земельный участок, которые возникли и были зарегистрированы до 1 января 2013 года.

Вот, собственно, и все рецепты от несчастья рейдерства. А нотариальное заверение по желанию закралось сюда, на мой взгляд, как возможность не стоять в очереди к государственному регистратору, а зарегистрировать все быстрее через нотариуса, ну и как механизм пополнения бюджета. Не без этого.

Желаю удачи этому законопроекту. И надеюсь, что его "не покорежет" при голосовании в нашем парламенте.

ABCnews

Комментариев: 0
Для того, чтобы оставлять комментарии Вам нужно войти или зарегистрироваться.
Читайте также:
Новости Все новости
Подробнее