Переваги та недоліки створення ОСББ: практичні поради

Сьогодні майже в кожному багатоквартирному будинку як Києва, так і інших міст України обговорюється питання доцільності створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Особливо гостро це питання постає в новобудовах. До мене дуже часто почали звертатись за порадою, запитувати, які є вигоди та ризики від створення ОСББ. Спробую відповісти на ці запитання детально.

Вигоди:

-   мешканці можуть створити ефективний огран керуваня своїм багатоквартирним будинком;

-   за рахунок надання в оренду фасадних частин будинку під рекламні цілі можна отримати додатковий дохід, який або зменшить поточні витрати мешканців на утримання будинку, або може бути використаний для покращення благоустрою чи поточного ремонту;

-   тариф може бути зменшено на 5-7% за рахунок ненарахування ПДВ на ту частину витрат тарифу, яка покриває оплату праці обслуговуючого персоналу (потрібно розуміти, що ніхто не буде працювати на безоплатній основі, від голови правління до прибиральниці);

-   теоретично можна брати участь у міських програмах ремонту занедбаного житла, якщо такі програми будуть втілені в реальність.

Ризики:

-   основний ризик – це велика кількість неоплат та невчасних оплат за утримання будинку, що призводить до невчасних виплат заробітньої платні персоналу, втрати кваліфікованих кадрів та необслуговування або невчасного обслуговування інженерного обладнання будинку;

-   судові процеси та стягнення заборгованості з мешканців за допомогою виконавчої служби є дуже розтянутими у строках, окрім того виконавча служба утримує 10% зі стягнутої суми боргу;

-   великим випробуванням для новоствореного ОСББ в новобудові є той факт, що в перший рік заселяються в кращому випадку 30% мешканців, які добросовістно оплачують утримання будинку, а решта 70% цього не роблять, тоді як повне заселення відбувається лише на 4-й рік;

-   у таких умовах постійних недоплат голова правління ОСББ підходить до опалювального сезону, коли “Київенерго” для надання послуг вимагає перерахування чималого грошового авансу, якого немає в наявності;

-   суттєвим ризиком є свідоме зловживання чи недбалість через недостатню кваліфікацію (прикладом може бути реальна жахлива ситуація з ОСББ за адресою м.Київ, вул. Клінічна 23/25, де вже багато років тривають судові процеси між двома правліннями одного ОСББ, де за допомогою юридичних оборудок були вкрадені десятки тисяч доларів, сплачених мешканцями за утримання будинку; зараз більша частина ліфтів зламані, борг будинку перед “Київенерго” складає 3 млн.грн, є проблема з опаленням – і це в елітному будинку, побудованому компанією “Познякижитлобуд”);

-   внаслідок невдалого обслуговування будинку або чвар між правлінням ОСББ сам будинок швидко стає занедбаним, а нерухомість в ньому катастрофічно втрачає ринкову вартість.

Ось основні причини, що зазвичай спонукають мешканців до створення ОСББ:

-   це наявність серед мешканців активістів-пенсіонерів або непрацевлашованих, які вбачають в ОСББ місце свого працевлаштування (є надія, що у когось із таких активістів за чудовим збігом обставин буде відповідна кваліфікація, щоб забезпечити чесне та успішне управління будинком);

-   “псевдоактивісти”, які заздалегідь розуміють, яким чином вони зможуть захопити владу (переважно, завдяки обіцянкам набагато нижчих тарифів) та в подальшому недобросовістно керувати, отримуючи основний дохід за рахунок “відкатів” на завищених розцінках підрядників;

-   у непоодиноких випадках ініціаторами створення ОСББ є адекватні працевлаштовані мешканці-активісти, які незадоволені якістю існуючого обслуговування будинку; вони у якості волонтерів у вільний від основної роботи час створюють ОСББ та наймають на конкурсній основі професійних фахівців, але це напевно буде дорожче, тож мешканці зазделегідь мають бути до цього готові, тому що професіонали знають собі ціну;

-   часто трапляється конфлікт між новими мешканцями новобудов і керуючою компанією забудовника через недосконалу форму опублікування тарифу, яку вимагає від керуючих компаній державна установа ГІОЦ, яка затверджує тариф. Ця форма –пержиток радянської системи звітності, а можливо, і спосіб приховування реальних витрат комунальними підприємствами. Наприклад: коли складається тариф, до нього включаються витрати на підрядні організації, оплату праці технічним та адміністративним працівникам, витратні матеріали, прибуток, податки. В результаті є загальна сума на будинок. А в формі, яку вимагає ГІОЦ, ця сума має бути загадковими формулами проведена через його “чорну скриньку”, тож на виході ми отримуємо табличку з рознесеними витратами на 1 кв.м за такими статтями як прибирання, дератизація, вивезення снігу і т. д. і жодного слова про оплату праці, витратні матеріали тощо. Тобто все настільки заплутано, що коли недосвідчена людина намагається зрозуміти цю форму, у неї одразу виникає впевненість, що її ошукують. У наш час максимальної прозорості та інтернету така форма подачі тарифу – це бомба уповільненої дії.

Висновок

Коли у мене просять пораду, я рекомендую своїм друзям та знайомим наступне:

1)   Якщо ви мешкаєте в новобудові, де є керуюча компанія від забудовника, який дбає про свою репутацію, і вас все влаштовує – насолоджуйтесь життям.

2)   Якщо все те ж саме, але вас щось не влаштовує – йдіть спілкуйтесь з директором керуючої компанії, конструктивно та без претензій. Якщо не знаходите спільну мову з директором, збирайте активістів-однодумців і йдіть до керівництва забудовника, вимагайте зміни директора на конкурсній основі за участю активістів.

3)   Якщо забудовник не змінює директора керуючої компанії або новий не кращий від попереднього, чекайте мінімум 4 роки з моменту введення будинку в експлуатацію, коли заселяться вже всі, хто хотів заселитись. Потім зборами адекватних активістів проведіть пошук нової професійної керуючої компанії та змінюйте існуючу компанію на нову.

4)   Якщо ви мешкаєте в старому багатоквартирному будинку, який обслуговує звичайний комунальний ЖЕК і вас це не влаштовує, збирайте адекватних активістів та шукайте нову професійну керуючу компанію.

5)   Якщо у вашому будинку групою активістів призначено установчі збори ОСББ, обов’язково будьте присутні. Ваше завдання – уважно спостерігати за активістами, які обираються до правління, поспілкуватися з ними та зрозуміти їх справжню мотивацію та порядність. Якщо вже на установчих зборах ОСББ починаються чвари та доходить до бійки, це невтішний, але дуче чіткий сигнал, що квартиру терміново потрібно продавати, поки в неї ще є адекватна ринкова вартість.

ABCnews