Итоги 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Киева. ABCnews - строительство, недвижимость и технологии в Украине
Авторизация даст возможность комментировать публикации, записываться на мероприятия. Вы будете всегда в курсе происходящих событий.

Авторизация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:

Регистрация на портале

Правила регистрации на портале

Регистрация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:
13.12.2018, 10:30
1107
0

Итоги 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Киева

Эксперты Colliers International подвели итоги года на рынке коммерческой недвижимости Киева и обсудили прогнозы на 2019 год

Год подходит к концу и специалисты делают прогнозы, к чему готовиться на рынке коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе. Вот и эксперты международной компании Colliers International (Украина), подвели итоги года на рынке коммерческой недвижимости Киева и обсудили прогнозы на 2019 год.

Инвестиции

В 2018 году в Украине наблюдалась позитивная динамика почти во всех сегментах коммерческой недвижимости. "Сегодня ‒ правильное время для приобретения лучших объектов. Инвестиционный рынок сейчас оживает, что подтверждается рядом крупных инвестиционных сделок не только в Киеве, но и в регионах. Инвесторы проявляют достаточную активность, т. к. понимают, что, используя нынешнюю ситуацию на рынке, можно приобрести объекты коммерческой недвижимости на наиболее выгодных для инвестора условиях, учитывая прогнозы возможного роста арендных ставок в ближайшей перспективе, при условии продолжения процесса стабилизации политической и экономической ситуации в стране", ‒ рассказал Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

В Colliers International отметили, что международные инвесторы рассматривают в большей степени готовые объекты ниже рыночной стоимости, с удачной локацией, со стабильным денежным потоком, качественным наполнением арендаторов с долгосрочными договорами аренды. Существует также достаточное количество украинских инвесторов, которые готовы приобретать объекты коммерческой недвижимости.

"Можно предположить, что в средне- и долгосрочной перспективе, доля иностранных инвесторов на украинском рынке будет увеличиваться", - рассказали в Colliers International.

Среди основных игроков рынка можно выделить:

1. "Альфа-банк", который начала 2017 года реализовал активы портфеля залоговой недвижимости на общую сумму $230 миллионов, а к концу 2018 года  ожидает завершение сделок еще на $10 миллионов. Таким образом, по прогнозам, к концу года общий объем составит $240 миллионов.

Среди основных проданных объектов:

  • БЦ Horizon Park (GLA: ~ 69 тыс. кв.м), г. Киев;
  • ТРЦ Sky Park (GLA: ~ 30 тыс. кв.м), г. Винница;
  • Складские комплексы по ул. Объездная дорога, 8 и 68, г. Бровары, Киевская область;
  • Офисное здание по ул. Большая Васильковская, 98 (GLA: ~ 9 тыс. кв.м), г. Киев;
  • Офисное здание по ул. Ковпака, 29 (GLA: ~ 6,3 тыс. кв.м), г. Киев;
  • Офисное здание по ул. Большая Васильковская, 100 (часть БЦ "Торонто", GLA: ~ 5,5 тыс. кв.м), г. Киев.

2. Dragon Capital, который конца 2016 года купил активов стоимостью около $400 миллионов, общей площадью около 600 тыс. кв.м (из которых около 300 тыс. кв.м - объекты складской недвижимости, и  около~300 тыс. кв.м - приблизительно в равных пропорциях объекты офисной и торговой недвижимости).

Среди основных приобретенных объектов в 2018 году:

  • ТРЦ Victoria Gardens (GLA: ~ 54,5 тыс. кв.м), г. Львов;
  • БЦ Horizon Park (GLA: ~ 69 тыс. кв.м), г. Киев;
  • ТРЦ Sky Park (GLA: ~ 30 тыс. кв.м), г. Винница;
  • Офисное здание по ул. Большая Васильковская, 98 (GLA: ~ 9 тыс. кв.м), г. Киев;
  • Eco Tower BC (GLA: ~ 17 тыс. кв.м), г. Запорожье.

3. Инвесторов и инвестиционные фонды, которые работают преимущественно с локальным капиталом. Украинские компании в 2018 году приобрели:

  • Офисное здание по ул. Ковпака, 29 (GLA: ~ 6,3 тыс. кв.м), г. Киев;
  • Офисное здание по ул. Большая Васильковская, 100 (часть БЦ "Торонто", GLA: ~ 5,5 тыс. кв.м), г. Киев.

Из значимых для инвестиционного рынка событий также можно выделить процесс продажи одного из самых крупных и лучших объектов торговой недвижимости ТРЦ Ocean Plaza (GLA: ~ 72,2 тыс. кв.м), г. Киев.

Офисная недвижимость

По данным Colliers International, в 2018 году общее предложение классифицируемых офисных помещений в Киеве достигло 1,9 млн кв.м, из которых новое предложение составило очень незначительную часть – около 36 тыс. кв.м.

  • Снижение вакантности офисных помещений и стабилизация экономики страны повлияли на повышение активности девелоперов.
  • Ожидается, что на конец 2020-2021 гг. будет заявлено к открытию существенное количество масштабных проектов в Киеве, среди которых можно выделить БЦ Sky Towers по пр-ту Победы, 13 (GLA: ~ 150 тыс. кв.м).
  • Присутствует интерес к рынку со стороны локальных девелоперов.
  • Активизировался рынок продаж офисных помещений, с начала года был осуществлен ряд сделок по продаже офисных зданий в центральной части г. Киева.
  • На данный момент рынок постепенно смещается на сторону владельцев зданий. При этом арендаторы ведут себя достаточно активно, и готовы к потреблению новых офисных помещений.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как выглядит новый кампус UNIT.City в Киеве (Фото)

В 2018 году на рынок вышло около 36 тыс. кв.м новых офисных помещений:

  • БЦ "Лагода", фаза 3 по ул. Полевая, 21 (GLA: ~ 2,1 тыс. кв.м);
  • БЦ Astarta, фаза 3 по ул. Ярославская, 58 (GLA: ~10 тыс. кв.м);
  • БЦ Unit City, фаза 2, 3 по ул. Семьи Хохловых, 8 (GLA: ~16,3 тыс. кв.м);
  • БЦ "Подол Херитадж" по ул. Верхний Вал, 28 (GLA: ~ 3тыс. кв.м);
  • Офисное здание по ул. Владимирская, 101 (GLA: ~ 5 тыс. кв.м).

При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2019 год офисных зданий, на рынок выйдет около 50 тыс. кв.м новых офисных помещений.

Присутствует стабильный спрос на качественные офисные помещения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как выглядит и работает "гибкий" офис Regus в Киеве (Фото)

По итогам года поглощение классифицируемых офисных помещений составило более 105 000 кв.м, что на 38% ниже показателя поглощения в 2017 году (170 тыс. кв.м). Реальный спрос, предположительно, на около 60 тыс. кв.м больше. В силу низкого уровня вакантности, компании откладывают переезды, в ожидании нового предложения, которое будет соответствовать их требованиям.

Наиболее активными в части аренды офисных помещений были компании IT сектора (39%), производственные компании (19%), а также компании, оказывающие различного рода профессиональные услуги (19%).

IT сектор по-прежнему занимает наибольший удельный вес в общем объеме спроса. IT-компании ориентированы на сотрудников нового поколения с высокими требованиями к качеству офисного пространства. Современным сотрудникам необходимо комфортное рабочее место, зоны отдыха. Также популярным среди IT-компаний является размещение на арендуемых площадях дополнительных опций– фитнеса, игровой зоны, зоны отдыха. Соблюдение всех требований вынуждает компанию арендовать крупные офисы.

По итогам 2018 г. уровень вакантных площадей в офисах Киева достиг 6,5%, снизившись относительно показателя предыдущего года на 1.1 п.

Максимальная базовая арендная ставка (prime headline rent) увеличилась с $28/кв.м/месяц на начало 2018 года до $32/кв.м/месяц на конец 2018 года.

Средний диапазон арендных ставок по классам:

  • Класс А: $20-32/ кв.м/месяц;
  • Класс В: $14-19/кв.м/месяц;
  • Класс С: $9-13/кв.м/месяц.

 Согласно статистическим данным, предложение на рынке офисной недвижимости не успевает за растущим спросом.

Чтобы увеличить инфографику, нажмите на нее

2018_Offices-1

"Предполагается, что девелоперская активность восстановится – многие девелоперы уже сейчас видят понятную для себя перспективу доходности будущих проектов и готовы приступить к строительству новых объектов" - отметил Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

По его словам, значительного нового предложения в 2019 году на рынке не ожидается, что повлечет за собой дальнейшее снижение активности арендаторов с точки зрения поглощения офисных помещений.

Среди основных объектов, заявленных к открытию, можно выделить:

  • Офисное здание по ул. Гайдара, 54 (GLA: ~ 12 тыс. кв.м);
  • БЦ Wave Tower по пр-ту С. Бандеры, 9в (GLA: ~22 тыс. кв.м).

"Низкие объемы нового предложения в 2019 году, частичная заполненность объектов, находящихся в стадии строительства, а также растущий̆ спрос со стороны потенциальных арендаторов и покупателей на офисные помещения обеспечат дальнейшее снижение вакантности, в результате чего уровень вакантных площадей может достигнуть 5%. Предположительно, в краткосрочной перспективе ожидается умеренный рост арендных ставок на офисную недвижимость. В долгосрочной перспективе показатель будет зависеть от объема нового предложения, запланированного ко вводу в эксплуатацию на 2020 – 2021 годы и поведения владельцев зданий на рынке", - резюмировал Александр Носаченко.

Он отметил, что все прогнозы актуальны, при условии продолжения процесса стабилизации политической и экономической ситуации в стране, а также отсутствия резких колебаний курса гривны.

Торговая недвижимость

По данным Colliers International, украинский рынок торговой недвижимости продолжает оставаться наиболее привлекательным сегментом коммерческой недвижимости с точки зрения девелопмента. Об этом свидетельствует беспрецедентный объем нового предложения, заявленный к вводу в эксплуатацию на 2019-2020 годы. На стадии строительства находятся более 633 тыс. кв.м GLA.

По итогу 2018 году новое предложение составит около 85 тыс. кв.м торговых помещений на столичном рынке торговой недвижимости. Таким образом, общая арендуемая площадь ТЦ/ТРЦ в Киеве выросла на 6,9% по сравнению с началом года.

При этом вакантность снизилась на 1,8% в сравнении с показателем 2017 года, а арендные ставки в большинстве проектов показывали умеренный рост. На конец 2018 года наивысшие арендные ставки на секции 100-200 кв.м в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева составили $75/кв.м/месяц.

По оценке Colliers International общее предложение качественных торговых помещений в Киеве на конец 2018 года составит 1 329 тыс. кв.м.

Как и предполагалось, в 2018 год были введены в эксплуатацию:

  • ТЦ Smart Plaza (GLA: ~15 тыс. кв.м);
  • ТЦ Auchan Ритейл Парк Петровка (GLA: ~12 тыс. кв.м);
  • 1-я очередь ТЦ Rive Gauche (GLA: ~20,3 тыс. кв.м);
  • ТРЦ "Нивки" (GLA: ~15 тыс. кв.м);
  • ТРЦ OASIS (GLA: ~ 13,2 тыс. кв.м) - по заявлению девелоперов, ввод в эксплуатацию запланирован на декабрь 2018;
  • ТРЦ Smart Plaza Obolon (GLA: ~10 тыс. кв.м) - по заявлению девелоперов, ввод в эксплуатацию запланирован на декабрь 2018.

На данный момент, среди основных торговых центров, запланированных к открытию в 2019 году, можно выделить:

В 2018 году наблюдался активный спрос на торговые помещения Киева со стороны арендаторов. Активно расширяли присутствие, как всегда, операторы сегмента fashion.

Из новинок рынка стоит отметить H&M, Koton, DeFacto, Zara Home, All Saints, Penny Black, Livly, Hugo, Polo Ralph Lauren, Tru Trussardi, Laurel, Trollbeads, XTI.

На конец 2018 года наивысшие арендные ставки на секции 100-200 кв.м в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева увеличились и составили $75/кв.м/месяц. Наивысшие арендные ставки на главных торговых улицах Киева на секции 100-200 кв.м оставались на уровне $83 /кв.м/месяц.

Общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева достиг отметки 3,8%, снизившись на 28% в сравнении с показателем на конец 2017 года.

Чтобы увеличить инфографику, нажмите на нее

2018_Retail-1

В течение 2019-2020 гг. заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 633 тыс. кв.м новых торговых помещений в ТЦ/ТРЦ, что может увеличить существующее предложение торговых помещений Киева на 4,8%.

"Многие анонсированные проекты находятся в активной стадии развития, что еще раз подтверждает привлекательность торгового сегмента для девелопмента, но следует ожидать увеличение вакантности торговых площадей, что, в свою очередь, может повлечь за собой снижение арендных ставок. При этом существует вероятность, что некоторые проекты, как и ранее, перенесут свои сроки на более поздние", - рассказал Александр Носаченко.

Из значимых открытий, анонсированных на 2019 год можно выделить: IKEA, Decathlon, POLO Ralph Lauren, Calvin Klein (первая линия). Можно предположить, что данный список будет пополнен и другими брендами, ранее не представленными на рынке, при условии продолжения процесса стабилизации политической и экономической ситуации в стране.

Гостиничная недвижимость

По данным Colliers International, 2018 год для рынка гостиничной недвижимости Киева ознаменовался введением в эксплуатацию четырех гостиниц с общим номерным фондом 794 номера.

Срок открытия Riviera Boutique Hotel после реконструкции перенесен на 2019 год. На 2020 запланированы к открытию отель Ibis на просп. Победы, 55 и, в этом же здании, - Adagio City Aparthotel.

К концу 2018 года гостиничный рынок Киева насчитывает около 104 отелей различных категорий с общим номерным фондом около 10,5 тыс. комнат.

Гостиницы, вышедшие на рынок Киева в 2018 году

 №

Название

Адрес

Категория

Номерной фонд

Оператор

1

Aloft Kyiv

ул. Эспланадная, 17

4*

310

Sheraton Hotels & Resorts

2

ibis Kyiv Railway Station

ул. Ползунова, 6

3*

280

Accor Hotels

3

Favor Park Hotel

ул. М. Конева, 6

4*

133

Частное управление

4

BURSA

ул. Константиновская, 11

 

33

Частное управление

5

CITYHOTEL (расширение)

улица Б. Хмельницкого, 56А

4*

38

Частное управление

В связи с проведением финала Лиги Чемпионов – 2018 ожидания отельеров оправдались. В период проведения матча Украину посетили около 300 тыс. иностранцев.

В течение первого полугодия 2018 года Украину посетило 6,22 миллиона иностранных туристов, что на 1,7% меньше чем за аналогичный период 2017 года (согласно данным Госпогранслужбы).  Отмечается, что больше всего упал туристический поток из стран-соседей Украины, которые являются членами ЕС. Так, количество туристов из Венгрии сократилось на 26,4%, Румынии — 11,4%, Словакии — 10,1%. В то же время возросло количество иностранных туристов из Италии, Германии, США и Франции. Также более чем вдвое возросло количество туристов из Испании — до 19,7 тысячи человек.

Чтобы увеличить инфографику, нажмите на нее

2018_Hotels-1

По сравнению с 2017 годом в пятизвездочных отелях заполняемость не выросла, но в валюте на 15% вырос показатель ADR. В 3-4-звездочных ADR не вырос, но показатель заполняемости увеличился на 5%.

Девелоперы возвращаются к вопросам реализации гостиничных проектов. Но открытие гостиниц Park Inn, Aloft Hotel, Ibis покрыло нехватку качественных отелей в среднем ценовом сегменте.

"Не секрет, что гостиницы – наиболее долго окупаемый сегмент коммерческой недвижимости. Пока реальная доходность на номер в валюте не достигнет уровня доходности до 2014 года, рано говорить о том, что гостиничные проекты действительно станут прибыльными. Понадобится несколько лет для поглощения рынком новых открывшихся объектов, при условии увеличения количества туристов в Украину и повышения показателя заполняемости, - отметил Александр Носаченко.

По его словам, существует вероятность того, что в 2019 - 2020 годах будет заявлен к открытию ряд апарт-отелей под управлением международных и локальных операторов.

ABCnews

Комментариев: 0
Для того, чтобы оставлять комментарии Вам нужно войти или зарегистрироваться.
Читайте также:
Новости Все новости
Подробнее