Зачем государство защищается от тех, кто вкладывает в строительство. ABCnews - строительство, недвижимость и технологии в Украине
Авторизация даст возможность комментировать публикации, записываться на мероприятия. Вы будете всегда в курсе происходящих событий.

Авторизация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:

Регистрация на портале

Правила регистрации на портале

Регистрация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:
10.02.2016, 17:42
799
0

Зачем государство защищается от тех, кто вкладывает в строительство

Фото: https://www.pexels.com
Фото: https://www.pexels.com

В Украине один из худших в Европе показателей обеспеченности граждан жильем. В то же время препятствия, поставленные при инвестировании в строительство, способны погасить пыл даже самых заинтересованных инвесторов

Эксперт направления «Строительство» BRDO Мария Грабовская о том, что стоит изменить в законодательстве, чтобы в строительную отрасль пошли деньги

 

Згідно з офіційними даними держстатистики, загальний обсяг виконаних будівельних робіт в Україні за січень-листопад 2015 року склав майже 47 млрд грн, з яких 12 млрд припадає на житлові будівлі.

Лише за дев’ять місяців минулого року в експлуатацію було прийнято більш як 6 095,5 тис. квадратних метрів житла (96,9% від аналогічного періоду попереднього року), не враховуючи показники АР Крим та зони проведення АТО.

Водночас увагу привертає той факт, що за цей час 69,3% від загального обсягу капітальних інвестицій в будівництво житла склали кошти підприємств та організацій, тоді як 10,9% були проінвестовані населенням.

Відтак більше 80% усіх капітальних інвестицій становлять кошти фізичних та юридичних осіб.

При цьому, на превеликий жаль, в структурі загального обсягу капітальних інвестицій лише 1% припадає на кошти з державного бюджету, 3,4% — кошти місцевих бюджетів та 3,9% — кошти іноземних інвесторів. Банківські кредити та інші позики дозволили профінансувати тільки 8,8% усіх капітальних інвестицій.

Наведена статистика показує, що попри вкрай несприятливі економічні умови, будівнича галузь в Україні утримується на плаву, однак переважно завдяки підприємствам та населенню, які самотужки фінансують будівництво на 80%.

Низький показник іноземних інвестицій (3,9%), що є втричі меншим від інвестованих лише в об’єкти житлового будівництва коштів населенням (10,9%), яскраво засвідчує інвестиційну непривабливість галузі.

Забезпеченість громадян житлом в Україні є однією з найгірших в Європі. Якщо в Естонії на одну особу припадає 29 кв. м житлової площі, в сусідній Угорщині — 31 кв. м, Австрії — 43 кв. м, а в Данії — 51 кв. м, то в нас цей показник становить лише 23 кв. м на особу 

Разом з тим забезпеченість громадян житлом в Україні є однією з найгірших в Європі. Якщо в Естонії на одну особу припадає 29 метрів квадратних житлової площі, в сусідній Угорщині — 31, Австрії — 43, а в Данії — 51 м2, то в нас цей показник становить лише 23 м2 на особу. У 2014 році загальна площа житлового фонду країни досягла найнижчого за останні півдесятиліття значення, опустившись до 966,1 тис. м2. І це при тому, що станом на 25 серпня 2015 року на обліку органів соціального захисту населення перебувало 1 449 245 переселенців з Донбасу та Криму.

Ситуацію погіршує те, що в цих умовах кількість об’єктів незавершеного будівництва з кожним роком продовжує збільшуватися.

На сьогодні таких об’єктів загалом налічується 14915, з них 3823 — житлові будинки. І якщо будівництво 44,1% цих споруд продовжується, то 54,4% тимчасово припинено, ще 1,5% законсервовано.

Виходячи зі сказаного, нині виникла гостра необхідність якнайшвидшого створення умов для залучення інвестицій у сектор будівництва. Без забезпечення належної підтримки внутрішнього інвестора вирішити це завдання неможливо. Тому першим і головним кроком на цьому шляху має стати впровадження ефективного регулювання інвестиційної діяльності з боку держави, що має розв’язати проблему залучення коштів у будівництво.

На даний момент існуючі правила гри, встановлені державою, не сприяють досягненню вказаної мети. Зокрема, інвестування у житлове будівництво сьогодні обмежене частиною 3 статті 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність». Дана стаття вимагає, щоб недержавне інвестування та фінансування будівництва здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, шляхом випуску цільових облігацій та іншими способами, які визначені виключно законами. А оскільки державні інвестиції у будівництво, як свідчить статистика, складають всього 1% від загального обсягу, ця норма фактично стосується всіх інвестиційних проектів у сфері житлобудування.

Зазначене регуляторне обмеження декларативно покликане захистити права інвесторів від недобросовісних забудовників, однак на практиці тільки встановлює обмеження для всіх учасників ринку ще до початку самого будівництва.

Показовим є те, що дана норма була введена у 2005 році без проведення належного аналізу регуляторного впливу та з доволі неоднозначних мотивів. У пояснювальній записці до проекту вказаного закону його ухвалення мотивувалося необхідністю доопрацювання нормативно-правової бази з питань розвитку іпотечних відносин, але жодних аргументів з приводу доцільності встановлення обмежень на наводилось. Зрештою, обмеження інвестування у своєму Висновку не підтримало Головне науково-експертне управління при розгляді законопроекту Верховною Радою України, що не завадило народним депутатам прийняти документ без урахування позиції експертів.

Якщо перша редакція обмежень була жорсткою і встановлювала виключний перелік способів інвестування, то згодом до статті внесли зміни, які уможливлювали надання дозволу залучати кошти інвесторів у способи, що прямо передбачені законом. Однак ці зміни через нечітке формулювання положень частини 3-ї статті 4 закону залишили сумнівною законність використання інших способів інвестування у житлове будівництво, які не підпадають під визначений перелік, тобто здійснюються не через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування або шляхом випуску цільових облігацій.

Таким чином, інвестор перед початком будівництва повинен обрати схему інвестування, аби отримати можливість залучати кошти в процесі будівництва до введення об’єкта в експлуатацію. Початкова стадія будівництва включає отримання всіх дозвільних документів, вирішення земельних питань, розробку проекту і виконання підготовчих робіт, що найчастіше оплачується з кишень самих інвесторів.

Вкрай важливо, щоб вимоги до інвестування у житлове будівництво були максимально прозорими, а встановлені обмеження — адекватними та виправданими. Оскільки єдиної точки зору щодо законності використання інших способів інвестування немає, інвестор вимушений обрати один із вказаних вище фінансових механізмів 

Тому вкрай важливо, щоб вимоги до інвестування у житлове будівництво були максимально прозорими, а встановлені обмеження — адекватними та виправданими. Оскільки єдиної точки зору щодо законності використання інших способів інвестування немає, інвестор вимушений обрати один із вказаних вище фінансових механізмів.

На цій стадії держава мала б подбати про дієвий захист прав інвесторів, насамперед, запропонувавши адекватні схеми інвестування, аби стимулювати внесення коштів у будівельні проекти. Однак жоден з передбачених чинним законодавством способів інвестування не гарантує інвесторам їх права, натомість створює додаткові перешкоди.

Залучення коштів за допомогою створення фонду фінансування будівництва є одним із найпоширеніших способів інвестування в будівництво. Але даний інструмент не може захистити вкладників від багаторазових продаж одних і тих самих об’єктів, прострочення термінів будівництва та, врешті-решт, від банкрутства компаній. Водночас використання ФФБ є недешевим задоволенням, тому автоматично призводить до подорожчання квадратних метрів для покупців житла.

Більш надійним є інвестування за допомогою цільових облігацій, щоправда, і значно дорожчим. Тож у випадку, якщо замовник проекту будівництва є представником великого бізнесу та має достатньо ресурсів, використання фінансових інститутів спричиняє подорожчання будівельної продукції, але, по суті, не є бар’єром для виходу на ринок. При цьому дрібні забудовники та інвестори, які тільки виходять на ринок, обмежені вимогами до інвестування та змушені використовувати сумнівні способи фінансування будівництва.

Всі структури, передбачені регуляторним законодавством, фактично є лише фінансовими посередниками між забудовником та інвестором, а не серйозними контролерами, які пильно слідкують за кожним кроком будівництва. Тому в разі виникнення у забудовника проблем, інвестору складно повернути свої кошти, адже він платить одному суб’єкту, а будує зовсім інший.

Загалом в рамках створення привабливих умов для залучення інвестицій наявність зазначеного обмеження не є виправданим. Необґрунтована регуляція не зменшила кількість об’єктів незавершеного будівництва, натомість їх кількість лише зростає, оскільки впровадження фінансових інститутів не є запобіжником для найбільш поширених у будівничій галузі проблем.

Запропоновані фінансові інструменти не можуть забезпечити прозоре інвестування та роблять ринок житлового будівництва непривабливим та незрозумілим як для внутрішніх, так і для зовнішніх інвесторів.

Для уникнення подальшої рецесії галузі держава має поліпшити умови інвестування в будівництво, насамперед, скасувавши обмеження, встановлене ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», що дозволить відкрити житловий ринок для нових потенційних інвесторів.

При цьому мова йде не просто про відміну регулюючих норм, а про паралельне впровадження більш дієвих гарантій для інвесторів. Замість створення штучних бар’єрів входу на ринок держава повинна ввести систему контролю за забудовниками в частині відчуження об’єктів інвестування та контролю за цільовим використання залучених коштів. Дане питання може бути вирішено з допомогою запровадження прозорої процедури електронного формування реєстрів об’єктів інвестування та процедури відчуження майнових прав на них. Це дасть змогу реєструвати у відкритому та прозорому реєстрі майнові права покупця, що убезпечить його від кількаразових продаж одного і того ж об’єкта, тим самим значно спростивши механізм інвестування та мінімізувавши ризики для інвесторів.

Дело

Ключевые слова: законодательство
Комментариев: 0
Для того, чтобы оставлять комментарии Вам нужно войти или зарегистрироваться.
Читайте также:
Новости Все новости
Подробнее