Авторизация даст возможность комментировать публикации, записываться на мероприятия. Вы будете всегда в курсе происходящих событий.

Авторизация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:

Регистрация на портале

Правила регистрации на портале

Регистрация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:
04.11.2015, 11:20
3021
0

Что ждет незаконные стройки?

Снести нельзя оставить. ABCnews узнал у экспертов отрасли, что делать с незаконно построенными в Киеве домами

 

Ольга Заремба 

Глава Наблюдательного совета Института «МіськЦивільПроект», СЕО МА Group

Давайте разделим эту проблему на две части. В Киеве есть некоторый процент домов, построенных без необходимой разрешительной документации. Это частные дома. Существует механизм упрощенного порядка приема в эксплуатацию самостроев, прописанный в Законе Украины № 92-VIII от 13.01.2015 г. «О внесении изменения в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно принятия в эксплуатацию объектов строительства, построенных без разрешения на выполнение строительных работ». Согласно закону собственникам самостроев нужно подать документы и пройти техинвенаризацию.

Незаконно построенных многоквартирных домов попросту не должно быть

Незаконно построенных многоквартирных домов попросту не должно быть. Потому что существует ряд государственных структур, которые должны следить за выполнением застройщиком всех условий: наличие оформленного земельного участка, утвержденного проекта, декларации или ордера на строительство и т. д. Недобросовестные застройщики, конечно, могут приступить к работе и без наличия полного пакета документов, в надежде, что за время подготовки к началу стройки вопросы с документацией будут улажены. Этим грешат застройщики, которые спешат начать продажи с целью поскорее получить деньги инвесторов. Если незаконная застройка все же ведется, нужно взывать не только к совести самого девелопера или застройщика, но и к соответствующим органам власти. Покупателям также необходимо более ответственно подходить к вопросу выбора застройщика и дома.

1

 

Елена Зубченко

партнер ЮФ «Лавринович и Партнеры» 

Вопрос оформления прав на дома в Киеве очень актуален на сегодняшний день, поскольку процедура введения в эксплуатацию дома довольно сложная. Хочу обратить внимание, что при обсуждении этого вопроса было бы неправильным ограничиться только объектами, построенными без разрешения на выполнение строительных работ, следует говорить также об объектах, которые были построены на заре независимости Украины, когда для многих, кто строил дома, было непонятно, что нужно делать для оформления построенного здания. Очень часто выясняется, что объект уже был введен в эксплуатацию, но из-за того, что документы утеряны собственником, всю процедуру нужно проходить повторно. В большинстве случаев в соответствующих органах копии или вторые экземпляры документов тоже не сохранились.

Процедура введения в эксплуатацию дома довольно сложная

Что же делать, если дом был построен без всех необходимых документов? Есть два пути. Первый — обратиться в суд и просить ввести в эксплуатацию указанный объект и обязать соответствующие органы выдать правоустанавливающий документ. Второй путь — получать документы заново. Хочу обратить внимание, что оба способа могут иметь место, если оформлены права на землю – право собственности, аренды, постоянного пользования или суперфиций. Как показывает опыт, быстрее и проще пока оформить права через обращение в суд. Но в этом году был принят ряд изменений в законодательство Украины, которые направлены на упрощение процедуры оформления прав на объекты недвижимости. Например, во исполнение Закона о дерегуляции было принято постановление Кабинета Министров Украины № 137 от 18 марта 2015 года касательно некоторых вопросов упрощения порядка предоставления административных услуг в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Также 25 марта 2015 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины касательно уточнения полномочий нотариусов и особенностей регистрации производных имущественных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения» (далее – «Закон о регистрации прав»). Мы считаем, что принятие указанных документов — первый существенный шаг на пути к реализации дерегуляции и упрощения процедур в сфере недвижимости. Некоторые изменения, предусмотренные Законом о дерегуляции и Законом о регистрации прав, следующие:

  • органам местного самоуправления предоставлены полномочия по осуществлению государственного архитектурно-строительного контроля и принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, предоставления документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ, контроля соблюдения договорных обязательств застройщиками, деятельность которых связана с привлечением средств физических лиц в строительство многоквартирных жилых домов;
  • владельцам и нанимателям жилой недвижимости разрешено осуществлять работы по переоборудованию и перепланировке без получения разрешительных документов (кроме случаев, когда такие работы предусматривают вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы).

Еще рано давать оценку тому, насколько эффективны эти изменения, но они должны значительным образом упростить процедуры, которые осуществляются в сфере недвижимости. Однако это только начало процесса дерегуляции и разрабатывается массив нового законодательства, которое уже существенным образом изменит и упростит все процессы. Одной из разработок стал принятый Верховной Радой за основу Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно принятия в эксплуатацию объектов строительства, построенных без разрешения на выполнение строительных работ», что должно упростить как введение в эксплуатацию нового здания, так и признание прав на уже существующее.

 

Сергей Якусевич

заместитель председателя правления по строительству компании «Укрбуд»

К каждой стройке необходим индивидуальный подход

Можно, конечно, долго рассуждать о несовершенстве законодательства и отсутствии строительного кодекса, который кто только уже не обещал принять, но основной критерий законности – это утвержденная проектная документация, которая и должна быть предоставлена ГАСИ до получения разрешения на строительство. А задача архитектурно-строительной инспекции – строго контролировать соблюдение проекта, но не использовать это как инструмент давления на застройщика. Отклонения же от проекта не должны приводить к изменению технико-экономических показателей, утвержденных заказчиком.

Если говорить о нескольких десятках существующих в Киеве незаконных строек, то к каждой необходим индивидуальный подход. Однако даже при наличии механизмов узаконивания может возникнуть непреодолимое препятствие – угроза безопасности людей, поскольку зачастую дома возводились без проекта и соблюдения строительных норм. 

Но никакая программа лояльности не должна стать лазейкой для легализации подобных строительств в дальнейшем, а задача государственных структур – создать условия, при которых начать незаконное строительство будет просто невозможно.

4

 

Александр Бородкин

партнер ЮФ «Василь Кисиль и партнеры»

Узаконивать. Есть специальный Порядок принятия в эксплуатацию и проведения технического обследования индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, общественных домов и зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения І и ІІ категорий сложности, которые построены без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24 апреля 2015 г. №79. После принятия в эксплуатацию в названном порядке право собственности уже можно будет оформить на общих основаниях. Немного сложнее, но можно узаконить и строительство других объектов, не охваченных указанным порядком. Для этого необходимо разработать проект строительства, зарегистрировать декларацию или получить разрешение на выполнение строительных работ, а потом ввести в эксплуатацию на общих началах – путем регистрации декларации или получения сертификата. Т. е., по сути, пройти все шаги документального оформления нового строительства, либо только те из них, которые не были завершены ранее.

Сносить – это крайняя мера, когда получить необходимые документы нельзя либо исправление нарушений строительных норм путем перестройки невозможно

Перестраивать. Сложности с принятием объекта в эксплуатацию, как указано выше, могут быть связаны с определенными нарушениями строительных норм и правил при сооружении такого объекта, нарушением прав третьих лиц либо общественных интересов. В таких случаях необходимо сперва исправить все такие нарушения. Конечно, это дополнительные затраты, но с другой стороны, в большинстве случаев это вопрос безопасности последующего использования такого объекта и ответственности застройщика и всех лиц, причастных к строительству объекта.

Сносить. Это крайняя мера, когда получить необходимые документы нельзя либо исправление нарушений строительных норм путем перестройки невозможно. Гражданский кодекс предусматривает два случая, когда построенная недвижимость подлежит сносу: (1) если собственник земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, самовольно построившем на его земельном участке, или (2) если это нарушает права других лиц. В понимании ГК самовольным строительством считается недвижимость, построенная или строящаяся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, предоставляющего право выполнять строительные работы, или надлежаще утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

 

Дмитрий Мартыненко

руководитель юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании UDP

Прежде всего, добиваться верховенства права. Если невострой был возведен незаконно, нужно через судейские органы обязать такого недобросовестного застройщика ликвидировать объект, который был возведен без соответствующей документации. Если такой прецедент будет и застройщика обяжут за собственные средства ликвидировать объект, это послужит хорошим примером для рынка и поспособствует становлению законности в этой сфере.

 

Дмитрий Гончаренко

юрист МЮГ AstapovLawyers

В Украине незаконно построенные объекты относятся к самовольному строительству, санкции за совершение которого регулируются разными ветвями права. В целом не существует отдельного определения самовольного строительства, оно является собирательным понятием, которое объединено возникновением ряда санкций за нарушение процедуры проведения строительства.

Уголовное законодательство за самовольное строительство предусматривает наказание в виде штрафа от трехсот до пятисот необлагаемых минимумов доходов граждан или ареста на срок до шести месяцев, или ограничения свободы на срок до трех лет

Гражданский кодекс Украины говорит о том, что лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него. Поэтому в случае самовольного строительства становятся невозможными все последующие действия с такой недвижимостью. Если владелец (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит снесению лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.

Кроме того, если будет признано, что хозяин дома в ходе строительства существенно нарушил существующие строительные нормативы или ущемляет своими действиями права других лиц, его могут в судебном порядке обязать привести дом в соответствие с действующими нормами. С другой стороны, закон разрешает собственнику недвижимости в судебном порядке добиться признания за собой права собственности на такой объект в случае, если он не нарушает права других лиц и построен с соблюдением действующих строительных норм.

В свою очередь, уголовное законодательство за самовольное строительство предусматривает наказание в виде штрафа от трехсот до пятисот необлагаемых минимумов доходов граждан или ареста на срок до шести месяцев, или ограничения свободы на срок до трех лет. Самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке, или содеянное лицом, раньше судимым за такое же преступление, наказывается лишением свободы на срок от одного до трех лет. Важно отметить, что взыскание штрафов за самовольное строительство совсем не ведет к автоматическому началу процедуры узаконивания такой недвижимости.

 3

 

Валентин Яроменко

директор по продажам и маркетингу доходного дома Elyseum

Важно обратить внимание на причины возникновения незаконных строек, а не на следствие

Начну с того, что важно обратить внимание на причины этого, а не на следствие. Сложная бюрократическая система получения разрешений на строительство дома создана для того, чтобы обеспечить свое «самофинансирование». Другими словами городская власть не заинтересована в том, чтобы этот вопрос решился. Неоднозначные правила дают возможность найти ошибки у каждого. Меня приучили в бизнесе к правилу, когда сначала нужно дать, а потом требовать. Если представить ту ситуацию, когда у нас разрешения на строительство будут выдаваться по понятным требованиям за несколько минут, да еще и онлайн, тогда власть будет вправе принимать непопулярные решения. На текущий момент говорить о сносе нелогично, так как власть воспользуется этим для решения собственных и спонсорских интересов.

На сегодняшний день по спорным объектам мне кажется логичным провести открытые переговоры девелоперов и власти, чтобы найти компромисс. Так можно будет уберечь облик города от безвкусных архитектурных решений, и нервы и деньги тех инвесторов, которые в это время продолжают вкладывать свои деньги.

 

Сергей Буханец

руководитель проекта «Готово»

Сносить, конечно! Как это недавно показательно сделали в Израиле. Тогда неотвратимость наказания и дисциплина приведет к порядку в этой сфере.

Главное – сносить беспощадно

Причем делать это сразу после выявления и взыскивать затраты с того, кто построил + возложить на него же затраты по приведению участка в надлежащее состояние, но сделать это коммунальщиками и быстро, а с него взыскать.

Если установить собственника невозможно, то взыскивать с владельца или арендатора участка, если и это невозможно, то с тех органов, кто не проконтролировал и не предотвратил строительство (скорее всего обращения были, но их проигнорировали), с тех же коммунальщиков, которые обслуживали эту территорию.

В общем, это детали и механизмы – выработать их можно.

Главное – сносить беспощадно!!!

 

Олег Бойчук

советник ЮБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Украина

При решении вопроса с незаконными постройками приходится исходить из таких двух факторов. С одной стороны, совершенно очевидно, что объектов, имеющих различные юридические дефекты, огромное количество, и всех их невозможно снести или перестроить, да и не всегда это действительно необходимо. Поэтому, при решении этого вопроса без разумной степени толерантности не обойтись. С другой стороны, учитывая серьезность отдельных нарушений, амнистировать абсолютно все также недопустимо.

Это комплексная юридическая и социальная проблема

Нужен справедливый и строгий подход на основе четких критериев материальности нарушений, допущенных при строительстве. Например, материальными можно считать нарушения, которые ставят под риск безопасность постройки и/или инфраструктуры, а также наиболее грубые нарушения экологических требований, режима защиты исторических ареалов и т. п. Список материальных нарушений не должен быть большим, но важно, чтобы он был исключительным, а при обнаружении таких нарушений у городских властей возникала обязанность реагировать. Категорически не должно быть избирательности и дискреционных полномочий властей по определению неугодных построек. Поскольку в данном случае акцент ставится именно на грубые нарушения, применение таких мер реагирования, как реконструкция или снос, должно стать реальной перспективой.

Следует упомянуть и о сложностях. Кроме коррупционных факторов, которыми должна заниматься прокуратура, главная объективная сложность такого подхода – это инвесторы, которые успели приобрести построенные с нарушениями объекты или помещения в них. Это комплексная юридическая и социальная проблема, связанная как с возможной виной города при согласовании первоначального строительства, так и с пониманием или непониманием инвестором рисков при приобретении спорного объекта. Существующих правовых механизмов вполне достаточно, чтобы суд мог определять, являются ли такие инвесторы добросовестными, в случае чего они получают определенный иммунитет или право на компенсацию от города, либо недобросовестными, и тогда они самостоятельно несут риски, связанные со сносом или реконструкцией спорного объекта, или решают вопрос напрямую с застройщиком без участия города. Поэтому, как и во многих других отраслях, остается уповать на эффективную работу судебной системы.

5_1

 

Анна Искиэрдо

директор проектной компании «АИММ-ГРУПП»

Здесь важна четкая и бескомпромиссная позиция властей

Если дом уже построен, а часть или все квартиры проданы, то в данном случае все должно зависеть от вида нарушений, которые стали причиной того, что новострой отнесли к категории незаконных. Если это дом IV, V категории сложности, либо категория была занижена,  но при этом проект не прошел госэкспертизу, то эксплуатация этого объекта несет потенциальные риски для жильцов дома и окружающих построек. В данном случае нужно определить, какие технические нарушения были допущены. Если нарушения можно исправить, тогда дом стоит ввести в эксплуатацию, после исправления застройщиком недочетов при строительстве. Иначе очередной дом-призрак не только будет портить архитектурный облик города, но и вызовет массовые протесты инвесторов, которые вложили деньги в незаконный объект.

Если же нарушения невозможно исправить, тогда такой дом эксплуатировать нельзя и нужно заставить застройщика снести этот объект и вернуть деньги инвесторам. Это же необходимо делать и с новостройками, которые только начинают строить.

Как только первый застройщик за свой счет ликвидирует построенный без разрешительной документации объект, компаний, желающих повторить его судьбу, станет меньше. Здесь важна четкая и бескомпромиссная позиция властей.

 

Андрей Вишневский

Директор ООО «Институт проектирования «Комфортбуд»

На мой взгляд, к проблеме надо подходить дифференцированно:

  • те объекты, которые не противоречат градостроительному законодательству и гармонично вписываются в среду, узаконивать и оставлять;
  • другие объекты сносить за счет владельца.

 

Тимофей Сикорский

старший юрист ЮФ «Салком»

Если объект недвижимости построен незаконно, то существует два варианта дальнейших событий: снос или узаконение. Любая незаконная стройка – это большая проблема, которая должна решаться немедленно. Чем дольше вопрос не решается, тем сложнее будет решить его в будущем. Поэтому вариант «оставить все как есть» мы не рассматриваем.

Снос незаконного здания – довольно радикальный шаг. Согласно закону снос допускается, только если объект не может быть приведен в соответствие с градостроительными нормами, а права других лиц продолжают нарушаться. Во всех других случаях здание не может быть снесено, а значит должно быть узаконено.

Сегодня в Киеве отсутствует единый порядок узаконения самовольного строительства

Сегодня в Киеве отсутствует единый порядок узаконения самовольного строительства. Исключение составляют лишь небольшие здания и частные дома, построенные до 12.03.2011. Механизм их легализации содержится в п.9 раздела V ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» и в приказе Минрегионстроя №79 от 24.04.2015. Этим нормам установлен довольно четкий порядок узаконения таких объектов после проверки на градостроительное и противопожарное соответствие.

Что касается более крупных объектов, то каждый из них узаконивается по-разному. Поэтому мы считаем, что необходимо выработать единые четкие критерии, согласно которым можно будет узаконить самовольное строительство.

Приведем пример с многоквартирными домами. Довольно часто застройщик занижает категорию сложности строящегося дома (вместо V указывает III). Затем, выполнив свои обязанности по строительной части, он передает дом инвесторам, а они, в свою очередь, не могут подключить дом к сетям, получить право собственности и т. п. С одной стороны, такое нарушение считается грубым и эксплуатация жилого дома должна быть запрещена. С другой стороны, совладельцами дома выступают инвесторы, которые, возможно, даже заселились в квартиры. Поэтому было бы неправильно полностью перекладывать ответственность застройщика только на их плечи. Очевидно, что сносить такой дом можно лишь в исключительном случае (например, если он угрожает жизни его жильцов). Поэтому, как правило, такой дом должен быть узаконен. Как вариант, можно провести экспертизу и если будет установлено, что дом соответствует основным нормам, то его дальнейшая эксплуатация должна быть разрешена. Но это никоим образом не должно восприниматься как освобождение застройщика от ответственности (как финансовой, так и уголовной).

Таким образом, если мы говорим о незаконных объектах, строительство которых уже завершено, то в большинстве случаев они должны быть узаконены согласно единым критериям, которые необходимо выработать в первую очередь. Виновные в допущении такого строительства должны быть обязательно оштрафованы. Если узаконение категорически невозможно по объективным причинам, то объект должен быть снесен. Важно отметить, что размер штрафа и критерии узаконения должны быть такими, чтобы застройщику было невыгодно осознано идти на нарушение закона и узаконивать стройку по этой процедуре. Иными словами, такой штраф должен быть реальным наказанием, а не легким способом обойти разрешительные процедуры.

Что касается объектов, незаконное строительство которых продолжается, такие стройки должны быть немедленно остановлены с обязательным привлечением к этому процессу правоохранительных органов.

Однако наиболее эффективным способом борьбы с незаконными стройками является их недопущение. С одной стороны это может быть достигнуто путем дальнейшего упрощения разрешительных процедур в строительстве, а с другой, – путем проведения постоянного архитектурно-строительного контроля, с применением к нарушителям санкций не только административного, но и уголовного характера.

ABCnews

Комментариев: 0
Для того, чтобы оставлять комментарии Вам нужно войти или зарегистрироваться.
Читайте также:
Новости Все новости
Подробнее