Дорога ложка к обеду: как построить объект в срок

Ник Коттон 

управляющий директор компании DTZ Украина

Процедуры, связанные с девелопментом объектов недвижимости в Киеве, остаются достаточно бюрократизированными, а риски задержек ввода объектов в эксплуатацию – высокими. Несмотря на это, опытные и компетентные девелоперы, как локальные, так и международные, имеют возможность минимизировать эту группу рисков путем грамотного управления проектом.

Архиважной частью реализации успешного проекта в сегменте недвижимости является наличие хорошо продуманной и структурированной концепции и комплексного плана девелопмента. Важно убедиться, что выбрана наилучшая концепция, которая обеспечит оптимальную финансовую целесообразность проекта и позволит минимизировать риски, связанные с его девелопментом.

На начальном этапе необходимо провести тщательный анализ коммерческой целесообразности девелопмента проекта и сформулировать его оптимальную коммерческую концепцию (в частности, в разрезе структуры проекта, площади и возможности поэтапного строительства). Для этого требуется выполнить целый комплекс задач, в том числе изучить особенности расположения проекта, оценить спрос на те или иные виды недвижимости, исследовать требования целевой аудитории пользователей будущих помещений в проекте, существующую и будущую конкуренцию, а также сделать прогноз прибыли и затрат на девелопмент проекта. В идеале, следующим шагом после разработки коммерческой концепции проекта является привлечение команды архитекторов для проектирования объекта согласно сформулированным параметрам.

Различные факторы повлияли на то, что многие проекты в Киеве остаются замороженными, однако в большинстве случаев были просто исчерпаны финансовые ресурсы. Украина принадлежит к группе стран с волатильными экономическими системами с высоким уровнем риска, на рынке недвижимости которой существует высокая вероятность неожиданных колебаний спроса и арендных ставок. Поэтому при реализации проектов на украинском рынке недвижимости особенно важно убедиться, что проектное финансирование обеспечено в достаточном объеме и позволит продолжить девелопмент даже в случае ухудшения общей динамики рынка или возобновить строительство и вывести проект на рынок в наилучшее время, когда усилиться спрос, снизится вакантность и вырастут арендные ставки/цены.

Проект девелопмента должен быть гибким, грамотно разработанным и позволять с минимальными затратами учесть изменившиеся условия рынка. Только в таком случае, девелоперы смогут максимально повысить вероятность привлечения необходимого заемного финансирования или финансовых партнеров на наиболее выгодных условиях, что в свою очередь позволит своевременно окончить строительство и эффективно вывести объект на рынок.

Ольга Заремба 

глава наблюдательного совета Института «МіськЦивільПроект»

Сроки сдачи объекта в эксплуатацию напрямую зависят от того, будут ли соблюдены сроки строительства. Тут основные задержки могут быть связаны с отсутствием стабильного финансирования (которое в случае с жильем зависит от темпов продаж) или со сбоями в самом строительстве. Последнего можно избежать, контролируя работу подрядчиков.

Если говорить о работе с госорганами и получении всех необходимых разрешений, необходимо предварительно ознакомиться с процедурой ввода объекта в эксплуатацию и постараться максимально подготовиться. Прежде всего, речь идет о выполнении всех технических условий (более 30 позиций), а также о документальном закрытии вопросов с коммунальными службами. Девелоперу сначала нужно получить свидетельство на право собственности и только тогда можно приступать к заключению договоров с коммунальщиками. В результате девелопер должен иметь акты технической приемки всех наружных инженерных сетей, что является прямым свидетельством готовности дома к вводу в эксплуатацию. Также нужно проследить, чтобы в местах общего пользования и технических помещениях были полностью выполнены все работы. Очевидно, что жильцы смогут въехать в дом, в котором ведутся отделочные работы. Но уж точно не смогут заселиться в высотку, в которой не работает лифт или не установлены надлежащим образом лестницы.

Юлия Горох 

коммерческий директор компании «Интергал-Буд»

Соблюдение сроков строительства и своевременный ввод в эксплуатацию жилой недвижимости – это основа успешной деятельности строительной компании. Застройщики, заинтересованные в активных продажах и сохранении высокого доверия покупателей, выполняют свои обязательства в полном объеме. Более того, наиболее крупные и надежные компании стараются вводить объекты в эксплуатацию досрочно.

Такая практика позволяет сформировать высокую лояльность покупателей и установить долгосрочные, а не разовые отношения с клиентом. В текущих условиях, когда первичная жилая недвижимость остается, практически, единственным механизмом сохранения сбережений населения – данный фактор имеет прямое влияние на объемы и динамику продаж.

Зачастую основными причинами переносов сроков ввода являются проблемы с разрешительной документацией либо недостаточное финансирование проекта. Первый фактор часто возникает в связи с особенностями бюрократической системы и является несущественным для крупных системных застройщиков: возможны задержки до 3-4 месяцев, но при грамотном подходе этот риск сводится к минимуму.

Проблема финансирования является значительно более серьезной. Своевременная сдача объектов в эксплуатацию возможна только в том случае, если компания обладает необходимым объемом средств для завершения строительства и финансирование идет без перебоев. В этой связи наиболее надежными являются компании, которые строят за счет собственных финансовых ресурсов, а не поступлений от продажи либо банковских кредитов.

Практика нашей компании показывает, что задержек ввода в эксплуатацию можно избежать при соблюдении нескольких правил:

• объективная оценка объемов строительных работ по проекту, детальная проработка графиков работ с подрядчиками, которая позволяет определить для договоров с покупателями срок, который будет выдержан;
• трезвый подход к определению собственных финансовых возможностей;
• грамотное позиционирование проектов, гибкая ценовая политика, быстрое реагирование на смену рыночной конъюнктуры, которые обеспечивают высокие темпы продаж и позволяют поддерживать финансовую стабильность компании.

Александр Дидык 

начальник отдела согласований компании UDP

В действующем законодательстве Украины нет документа, четко регламентирующего срок окончания строительных работ. Разрешение на проведение строительных работ (IV-V категории сложности) действительно с даты выдачи и до окончания строительных работ. Т.е. теоретически действует неограниченный срок. Уведомление или декларация о начале строительных работ (I-III категории сложности) фиксирует намерение застройщика.

Оба вида разрешительных документов не подразумевают обязательного завершения строительства. Здесь ограничивающим фактором может служить только срок действия договора о передаче застройщику права пользования земельным участком. Однако, во-первых, некоторые застройщики получают земельные участки в собственность, а во-вторых, даже окончание договора аренды не сможет заставить разорившегося застройщика достроить объект.

При подписании договора паевого участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры застройщик предоставляет график планируемых платежей в привязке к дате окончания строительства.

Однако этот график — скорее инструмент местной администрации, позволяющий составить календарный план платежей в бюджет, нежели обязательство, стимулирующее застройщика окончить строительство в указанный срок. Тем более что механизм продления сроков оплаты также существует.

Таким образом, остается единственный действенный механизм четкого определения окончания строительных работ – его фиксация в договорах отчуждения недвижимого имущества.

Независимо от механизма такого отчуждения, в договоре может быть указана крайняя дата передачи завершенного строительством объекта от застройщика к инвестору. В случае нарушения указанного срока должны быть предусмотрены санкции, действительно ощутимые для застройщика с тем, чтобы стимулировать его выполнять взятые обязательства по вводу объекта в эксплуатацию.

Однако пока на законодательном уровне не утверждена типовая форма договора с обязательным включением пункта про дату ввода в эксплуатацию и возможные штрафные санкции в случае его невыполнения, застройщики вправе использовать свою форму договора и отказывать клиенту, желающему включить в него подобные условия.

Михаил Артюхов 

управляющий директор компании ARPA Real Estate

Зачастую задержка ввода в эксплуатацию связана с недостаточным финансированием рынка, о чем застройщику/инвестору необходимо позаботиться заблаговременно. В нынешней ситуации необходимо иметь также и резервы, потому что валютные риски вносят всевозможные непредвиденные ситуации. Также задержки ввода в эксплуатацию связаны с желанием застройщика выкроить для себя какие-то дополнительные выгоды, к примеру, за счет нарушения строительных норм повысить этажность, благодаря расширению границ проекта приблизиться к соседним зданиям. Подобными действиями некоторые строители ищут компромисс, который их заводит в тупик и затягивает время. Третья проблема – это чиновники, сейчас все происходит очень медленно из-за перезагрузки власти. Поэтому нужно учитывать и закладывать это в свои рабочие планы.

Мои рекомендации для застройщиков:

• сформируйте 150% финансирование для проектов, чтобы из-за недостатка средств не заморозить строительство;
• не ищите компромиссы в строительных нормах и правилах, лучше спокойно сделать проект, все сдать в сроки и заработать хорошую репутацию;
• планируйте время с запасом на общение с разрешительными органами власти.

На самом деле универсальное решение есть, к примеру, немецкие девелоперы не начинают финансировать проект до тех пор, пока не завершена стадия проектирования. У нас пока так никто не работает, но это идеальное решение проблемы возможных задержек ввода в эксплуатацию.

Анна Искиэрдо 

директор проектной компании «АИММ-ГРУПП»

Самая распространенная причина затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию – это нерациональная организация всего строительного процесса и осознанное или неосознанное нарушение строительных норм.

В первом случае, от рациональной организации рабочих мест, строительной площадки, логистики обеспечения необходимыми строительными материалами, инструментами, транспортом зависят временные и финансовые затраты, что в итоге влияет на сроки ввода дома в эксплуатацию. Поэтому важно уделить должное внимание менеджменту строительного процесса еще на этапе подготовки к строительству.

Чтобы избежать затягивания сроков строительства, необходимо качественное проектирование, которое станет гарантией того, что дом будет построен в соответствии со строительными нормам и требованиями к охране окружающей среды, пожарной безопасности, правильно будут запроектированы системы водоснабжения, тепло- и электроснабжения.

Сегодня распространена практика, когда с целью экономии застройщики начинают строить и параллельно проектируют объект. В итоге нарушения технологии строительства избежать очень сложно. Такие объекты к тому же часто застройщик относит к III категории сложности, чтобы начать строительство по ускоренной схеме, а на самом деле возводит здание IV категории сложности. В итоге, не пройдя экспертизу объекта, строят потенциально опасное здание, которое к тому же будет сложно ввести в эксплуатацию из-за заниженной категории сложности. Поэтому к этапу проектирования следует подходить ответственно, поскольку профессионалы смогут не только с помощью рациональных решений оптимизировать бюджет строительства, создать востребованный продукт на рынке, но и гарантировать, что проблем с вводом в эксплуатацию объекта не будет.

ABCnews