Рост арендных ставок и снижение доходности: итоги 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Европы

Офисный и логистический сегменты ‒ основные двигатели роста в секторе недвижимости Европы
В 4 квартале 2018 года рынки коммерческой недвижимости сохранили положительную динамику в большинстве регионов Европы и в большинстве секторов, говорится в отчете международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield "ДНК недвижимости".
"Секторы офисной и складской недвижимости были главными двигателями роста как в 4 квартале, так и в 2018 году в целом. На европейском уровне рост арендных ставок на офисные помещения составил 2,6% в годовом измерении, что является самым высоким показателем за последние пять лет. Арендные ставки в логистическом секторе также продемонстрировали высокий самый рост за последние десять лет ‒ на 2,3%.
Сектор торговой недвижимости в Европе был более сдержанным, а арендные ставки уменьшились на 0,1% в течение квартала. Тем не менее, это улучшение по сравнению с падением на 0,4% в 3 квартале, в целом за 2018 год динамика выглядела положительно", ‒ отметил Найджел Алмонд, руководитель департамента аналитики в компании Cushman & Wakefield.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Названы самые дорогие торговые улицы мира
Ставки доходности также продолжали снижаться по всей Европе, причем самые значительные изменения произошли в логистике; в 4 квартале доходность снизилась на 20 базисных пунктов, что обусловлено высоким спросом со стороны инвесторов и ростом арендных ставок. Доходность в офисном сегменте снизилась на 6 базисных пунктов, а в ритейле ‒ на 2.
По данным Cushman & Wakefield, Будапешт стал единственным рынком из 46 исследуемых городов, где в 4 квартале зафиксированы как положительный рост арендных ставок, так и снижение доходности во всех секторах недвижимости. Данная ситуация возможна благодаря сильным экономическим показателям, росту спроса со стороны арендаторов и инвесторов. Арендные ставки на помещения на торговых улицах выросли на 7,1% в 4 квартале, что обусловлено значительным ростом реальных доходов и потребления, а также ростом популярности формата стрит-ритейла среди туристов. Арендные ставки на логистическую недвижимость растут седьмой квартал подряд (+ 2,4%), что отражает увеличение расходов на строительство и ограниченное предложение складских помещений.
Офисная недвижимость
Арендные ставки на офисные помещения в Европе продолжили расти и в 4 квартале 2018 года поднялись на 0,7% (+2,6% в годовом измерении). Снижение арендных ставок не зафиксировано ни на одном из исследуемых рынков, а на 15 из 47 наблюдался рост ставок в 4 квартале. Лидировали по этим показателям Глазго (+6,7%), Барселона (+3,9%) и Брюссель (+3,3%). Рост арендных ставок в секторе офисной недвижимости наблюдался в течение всего 2018 года, причем темпы роста во всех четырех кварталах превышали 0,5%.
Наибольший годовой прирост был зафиксирован в Барселоне (+15,2%) из-за недостатка качественного предложения, за ней следовал Берлин (+ 13,8%) с крепкой экономикой, высоким спросом и низким уровнем предложения. Устойчивый спрос со стороны арендаторов в сочетании со снижением вакантности в качественных объектах привели к росту арендных ставок на наилучшие помещения в пяти территориальных округах Великобритании в 2018 году. В Италии рекордный уровень поглощения офисных помещений вызвал рост арендных ставок на 7,4% в Милане и на 5% в Риме за последние 12 месяцев.
В целом, доходность офисной недвижимости в Европе снизилась на 6 базисных пунктов в 4 квартале и составила 4,36%. Значительное снижение доходности за последние 12 месяцев наблюдалось в Германии (-26 б.п.), Бенилюксе (-22 б.п.) и центрально-восточном европейском регионе (-36 б.п.). Похоже, что ставки доходности достигли своего минимума во Франции, в то время как на полупериферийных рынках и в скандинавских странах в течение квартала и года произошло менее значительное снижение. Доходность офисной недвижимости в Великобритании выросла за квартал и за год, главным образом, после того, как выросла доходность лондонского Вест Энда на 25 б.п. до 3,75% в 4 квартале.
Складская и логистическая недвижимость
Арендные ставки на логистические помещения в Европе продолжили расти и в 4 квартале 2018 года повысились на 0,9% (+2,3% за год). Примерно половина исследуемых рынков продемонстрировали рост в годовом измерении, однако в 4 квартале таких рынков было меньше. Лидерами стали Дублин (+5,3%), Лондон (+3,3%), Москва (+2,9%) и Будапешт (+2,4%).
Ставки доходности снизились на более чем половине исследуемых рынков. В целом, доходность в секторе складской недвижимости Европы снизилась на 20 б.п. и составила 5,71%, что является существенной динамикой за последние три года. На уровне стран главные изменения за 4 квартал 2018 года были зафиксированы в Германии (-38 б.п.), Бельгии (-25 б.п.), Италии (-25 б.п.) и Дании (-23 б.п.). Высокий спрос, относительно ограниченное предложение и прогнозируемое повышение арендных ставок продолжают приводить к снижению доходности на многих рынках.
"Устойчивый рост арендных ставок и снижение доходности, зафиксированные в логистическом секторе в течение 4 квартала, являются продолжением высоких показателей этого сектора за последние 12 месяцев. На многих рынках существует нехватка предложения в секторе складской недвижимости, и это касается как рынка аренды, так и рынков капитала. Мы ожидаем дальнейший рост арендных ставок в 2019 году, но считаем, что снижение доходности будет медленным", ‒ добавил Найджел Алмонд.
Торговая недвижимость
В Европе рост арендных ставок на торговых улицах остается сдержанным; несмотря на снижение на 0,1% за квартал, ситуация была стабильной в течение года. Арендные ставки оставались без изменений в 4 квартале на 80% исследуемых рынков. Повышение наблюдалось на нескольких рынках в Центрально-Восточной Европе (+7,1% в Будапеште и +4,0% в Софии), полупериферийных рынках (+4,3% в Риме и +1,8% в Барселоне) и в Великобритании (+2,0% в Лидсе и +1,8% в Манчестере). С учетом того, что арендные ставки оставались без изменений на более чем половине рынков в течение года, и ввиду угрозы со стороны онлайн-торговли, арендные ставки, по прогнозам, будут оставаться без изменений или снизятся на более чем 60% рынков в 2019 году.
Это влияет на настроения инвесторов, поскольку доходность торговой недвижимости вдоль торговых коридоров вновь была самой слабой из всех секторов недвижимости, достигнув всего 2 б.п. в 4 квартале. Центрально-восточные европейские рынки Будапешта и Софии, которые продемонстрировали положительный рост арендных ставок за квартал, показали снижение доходности на 25 б.п. Изменения также было заметно в Варшаве (-25 б.п.) и Амстердаме (-15 б.п.). Доходность выросла почти на четверти исследуемых рынков в этом году, включая Эдинбург, Глазго, Осло (25 б.п.) и Брюссель (+10 б.п.) в 4 квартале.
"Учитывая то, что доходность на многих рынках находится на десятилетних минимумах, а также существует высокая вероятность негативного или минимального роста, мы прогнозируем, что доходность возрастет до 40% на всех исследуемых рынках", ‒ рассказал Найджел Алмонд.
Ранее сообщалось, что инвестиции в мировую коммерческую недвижимость побили десятилетний рекорд.
- Новостройки Киева резко подешевели: обзор рынка за май 2020.11.06 10:58Аналитикаважно392130По данным портала недвижимости address.ua, медианная цена квадратного метра на первичном рынке в мае снизилась на 9,7% впервые за 2020 год.
- Крупный застройщик может достроить дома "Укрбуда", но есть условия06.12 00:06Аналитика28340"Интергал-Буд" может завершить все 26 строящихся домов Укрбуда, но хочет содействия от государства
- Итоги 2019 года: на рынке Киева в продаже 100 тысяч квартир14.05 17:03Аналитика354240Вышел масштабный обзор рынка жилой недвижимости Киева и области от консалтинговой компании City Development Solutions и портала недвижимости Address.ua
- Цены на "вторичке" в Киеве продолжают расти31.05 14:04Аналитика50590В апреле динамика медианных цен предложения на вторичном рынке столичной недвижимости была положительной, хотя рост цен несколько замедлился, рассказал директор консалтинговой компании CDS Роман Герасимчук
- Почти половина киевлян хочет квартиру не дороже $50 тыс.22.05 18:34Аналитика39020В апреле наивысшим спросом пользовались квартиры на первичном рынке столицы в ценовом диапазоне $30-50 тыс.
- Цены на вторичное жилье в Киеве снизились22.03 13:59Аналитика39020В феврале медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева составила $1046 за кв.м, что на 4,1% ниже значения в предыдущем месяце
- 12:0060269На 32% увеличилось количество сделок на первичном рынке жилья Киева в 1-3 квартале 2020 года
- 14:0325322CDS приглашает к сотрудничеству собственников земельных участков.
- 15:4442184«Ревизор новостроек» назвал лучшие жилые комплексы регионов Украины
- 13:4230410Ребрендинг Address.ua: как изменился известный портал поиска недвижимости
- 09:0032264HUB 4.0 CAMPUS: новий інноваційний простір в Києві
- 10:5839213Новостройки Киева резко подешевели: обзор рынка за май 2020.
- 17:0335424Итоги 2019 года: на рынке Киева в продаже 100 тысяч квартир
- 15:5865756Почему выгодно арендовать офис в бизнес-центрах Киева
- 11:0740480Рейтинг застройщиков Ирпеня 2019
- 12:1459567Старт продажів! CITY HUB – комплекс бізнес-класу в центрі міста
- 09:1935702"Интергал-Буд" в шорт-листе международной премии CRE Awards
- 15:5652212Ryanair распродает 1 миллион билетов
- 14:5934521США могут перестать выдавать визы беременным женщинам