Итоги 2019 года: на рынке Киева в продаже 100 тысяч квартир

Роман Герасимчук, директор CDS

«2019 год стал для рынка недвижимости Киева периодом относительной стабильности. Даже несмотря на уход с рынка одного из крупнейших застройщиков, период турбулентности, связанный с выборами президента Украины, в окончательном зачете объем спроса вырос, рынок пополнился значительным количеством новых объектов, а структура предложения претерпела значительные изменения с точки зрения классов. Рынок растет и развивается, поэтому в 2020 году девелоперам придется адаптировать инструменты работы с клиентами и специалистам, ориентированным на вторичный рынок, придется в полный рост столкнуться с новыми суб-сегментами и новыми подходами к определению ликвидности объектов.

Конец первого квартала ознаменовался вводом карантина на территории Украины и связанным с этим изменением поведенческой модели покупателей, а так же новыми вызовами для девелоперов, для которых надежность и устойчивость становятся одними из определяющих имиджевых факторов, наравне с готовностью адаптироваться под новую рыночную ситуацию.

2020 год станет годом изменений, которые коснутся всех сфер деятельности, связанных с недвижимостью. В будущем это определит и новые правила формирования структуры рынка, и подход к созданию концепций нового жилья, и выбор инструментов взаимодействия между участниками рынка».

Тенденции 2019 года

В 2018 году киевский рынок жилой недвижимости пополнился 44 новыми проектами. Общее количество комплексов в продаже на начало 2020 года – 238.

По итогам 2019 года на рынке первичной жилой недвижимости было продано 21,9 тыс. новых квартир

Объем предложения на рынке вторичной недвижимости Киева к концу 2019 года составил 42,5 тыс. квартир.

На фоне укрепления национальной валюты, уровень долларовых цен на рынке жилой недвижимости значительно вырос.

Печерский район занял 1 место по объему предложения и первичной и вторичной жилой недвижимости.

Статистические данные

В 2019 году продолжилось постепенное снижение темпов ввода в эксплуатацию, начавшееся в 2018 году. Так, за прошедший год в Киеве было введено в эксплуатацию 1,1 млн квадратных метров, что на 9,1% меньше, чем годом ранее.

Рынок первичной жилой недвижимости

Новое предложение 

В 2019 году рынок первичной жилой недвижимости Киева пополнился 44 новыми объектами. В отличие от предыдущего года, более половины новых ЖК позиционируются в сегменте бизнес-класса. Продажи открылись так же в 78 новых очередях уже существующих ЖК. Всего за 2019 год рынок пополнился 25 тыс. новых квартир.

Комплексы эконом класса заняли всего 2% в структуре нового предложения, что подтверждает нежелание девелоперов позиционироваться в наиболее бюджетном сегменте – низкая цена уже давно не является ключевым фактором при выборе квартиры. Еще одним фактором, повлиявшим на структуру нового предложения, можно назвать повышенный интерес к инвестициям в недвижимость, чей профиль меняется, постепенно смещаясь к созданию объектов доходной недвижимости.

С географической точки зрения наиболее активными районами были Печерский (4,7 тыс. новых квартир), Соломенский (3,1 тыс.), и Шевченковский (3,4 тыс.). По сравнению с 2018 годом, значительно снизились темпы нового строительства на левом берегу Киева, в то время как на правом сразу несколько районов «вышли из спячки». Таким образом, по итогам двух лет можно наблюдать определенный паритет в темпах застройки по районам.

Структура и объем предложения

По итогам 2019 года общее количество ЖК в продаже уменьшилось до 238 объектов, или на 15%. Совокупный объем предложения в этих комплексах с учетом поглощения составил 59,9 тыс. квартир.

Структура предложения по классам за 2019 год претерпела значительные изменения. Так, удельный вес ЖК эконом-класса в структуре предложения уменьшился на 7% до 19%. Первое место по объему предложения заняли квартиры в ЖК комфорт-класса – 43% в структуре предложения. Совокупно на бюджетный сегмент приходится 62% общего количества квартир в продаже.

Помимо 238 комплексов, ведущих активные продажи, еще 40 объектов не начали продажи (находятся в стадии проекта). Строительство 32 объектов по данным CDS на начало января 2020 года находилось на этапе подготовительных работ. Стоит обратить внимание на значительное количество уже построенных комплексов, все еще ведущих продажи – на конец 2019 года их было 108.

Впервые с 2014 года на 15% снизилось количество жилых комплексов в продаже. Среди причин такого падения – приостановка строительства на площадках корпорации «Укрбуд», что привело к резкому «исчезновению» значительного количества объектов с рынка. Часть таких проектов уже снова в продаже, теперь уже под маркой ХК «Киевгорстрой», но как минимум 17 ЖК от «Укрбуд» еще в процессе передачи. Строительство и продажи в этих объектах приостановлены.

Цены

Помимо уменьшения объема предложения и изменения структуры предложения в сторону бизнес и комфорт классов, в 2019 году на рынок первичной жилой недвижимости оказывали значительное влияние такие факторы как укрепление гривны по отношению к иностранным валютам и увеличение количества инвестиционных сделок с структуре спроса.

Совокупность этих факторов привела к значительному росту медианных цен, который за период с декабря 2018 года по декабрь 2019 года составил 26,9% в долларовом выражении.

Рынок вторичной жилой недвижимости

Предложение

В 2019 году среднемесячный объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости незначительно увеличился – он составил 41,8 тыс. квартир. С учетом того, что по данным address.ua в 2017 году среднемесячный объем предложения составлял 18,4 тыс. квартир, можно говорить о более чем двукратном увеличении объема предложения за 2 года.

Структура предложения по количеству комнат в 2019 году оставалась стабильной: продолжают доминировать 2-к и 3-к квартиры. Их удельный вес в структуре предложения составил 32% и 33% соответственно, 1-к квартиры заняли 23% в структуре предложения, еще 12% приходится на многокомнатные квартиры.

Усредненная площадь квартир в 2019 году составила:

• 1-к – 44,1 кв.м.,
• 2-к – 66,1 кв.м.,
• 3-к – 96,7 кв.м.,
• 4+к – 180,1 кв.м.

Полная версия отчета доступна на официальном сайте City Development Solutions.

Ранее консалтинговая компания CDS подвела итоги 2018 года на рынке первичной жилой недвижимости Киева.

По вопросам аналитики звоните:

068 867 88 46

info@cds.ua

ABCnews