25.02.2019, 14:45

Итоги 2018 года: на рынок Киева вышло на треть меньше новых ЖК

Вышел в продажу аналитический отчет по рынку первичной жилой недвижимости Киева за 2018 год от City Development Solutions

95a0bb25
Роман Герасимчук, директор CDS
"Рынок первичной жилой недвижимости, несмотря на выраженные и разнонаправленные тренды, в целом, продолжает постепенный рост. Возросло количество сделок на первичном рынке, на несколько пунктов выросли средневзвешенные цены. Подобная динамика свидетельствует о стабилизации рыночной ситуации.

Тем не менее, уровень конкуренции на первичном рынке продолжает расти, в том числе за счет инвестиционных квартир, постепенно пополняющих рынок.

Значительные изменения в структуре рынка, спровоцированные позиционированием 26 новых ЖК в комфорт-классе привели к снижению цен в комплексах этого сегмента. Все острее встает вопрос корректного позиционирования новых комплексов. Предварительные исследования CDS показывают, что минимум 20% новых комплексов не соответствуют заявленному классу.

Несмотря на рост количества сделок на первичном рынке, возросшее количество новых комплексов привело к тому, что многие девелоперы ощутили снижение темпов продаж.

Таким образом, развитие рынка продолжается, в 2019 году продолжится выход на рынок новых комплексов и очередей строительства, а выбор для покупателей и инвесторов становится шире".

Тенденции 2018 года

В 2018 году киевский рынок жилой недвижимости пополнился 42 новыми проектами. Общее количество комплексов в продаже на начало 2019 года – 279.

Комплексы комфорт-класса заняли ключевую позицию в бюджетном сегменте, потеснив жилье эконом-класса. Это подтверждается структурой как нового предложения, так и спроса на первичное жилье.

Объем сделок на рынке первичной жилой недвижимости в 2018 году вырос на 6% в сравнении с 2017 годом. Структура спроса становится более диверсифицированной.

На фоне относительной стабильности национальной валюты, уровень гривневых цен на первичном рынке продолжает умеренный рост. Средневзвешенный уровень цен в киевских новостройках за год вырос на 3%.

Изменения в структуре предложения провоцируют усиление конкурентной борьбы и резкие локальные колебания цен.

Новое предложение

В 2018 году рынок первичной жилой недвижимости Киева пополнился 42 новыми объектами – это на 29% меньше, чем годом ранее. Выход на рынок новых квартир снизился гораздо значительнее – на 69%. Подобное замедление не может не сказаться на структуре предложения с точки зрения баланса готовых и строящихся домов. Учитывая снижение количества полученных разрешений на строительство (данные полноформатного отчета CDS за 2018 год), в нынешнем 2019 году следует ожидать продолжения этой тенденции и дальнейшего снижения или стагнации выхода нового предложения.

Предложение

Несмотря на уменьшение объема нового предложения, общее количество ЖК в продаже продолжает расти. Так, если на начало 2018 года квартиры предлагались в 255 новостройках, то к концу года эта цифра увеличилась до 279 комплексов, или на 9,4%.

Структура предложения по классам за 2018 год претерпела значительные изменения. Так, удельный вес квартир в комплексах эконом-класса уменьшился до 26%. Первое место по объему предложения заняли квартиры в ЖК комфорт-класса, на которые приходится более половины актуального предложения. Совокупно на бюджетный сегмент приходится 81% от общего количества квартир в продаже. Соответственно, престижный сегмент занимает всего 19% совокупного предложения.

Спрос

В 2018 году общее количество сделок на первичном рынке увеличилось на 6%. Структура спроса по классам во многом зависит от структуры предложения. Так, спрос на жилье эконом-класса снизился в 2018 году до 21%. Около половины сделок пришлось на ЖК комфорт-класса. В результате, спрос на квартиры в ЖК бюджетного сегмента занял 72% от общего объема спроса, что на 5% меньше, чем годом ранее.

Продолжился умеренный рост спроса на престижный сегмент: примерно четверть сделок пришлась на комплексы бизнес-класса, и еще 4% - на комплексы премиум класса.

Исходя из имеющихся данных, можно говорить о умеренно положительной динамике рынка. При сохранении сегодняшних тенденций, большая часть квартир, уже вышедших в продажу, будет распродана чуть более, чем за 3 года.

Цены

В 2018 году одним из факторов, значительно повлиявших на уровень средневзвешенных цен был выход новых комплексов с ценами, значительно отличающимся от среднерыночных. Вторым значимым фактором стало смещение баланса предложения в комфорт-класс и увеличение удельного веса престижного жилья в структуре предложения.

Цены в комплексах эконом-класса незначительно выросли, несмотря на то, что новые комплексы этого сегмента открывали продажи с ценой ниже среднерыночной. Фактор, который позволил нивелировать влияние нового предложения – "вымывание" наиболее дешевых квартир в этих комплексах. Комплексы комфорт-класса, в свою очередь, подешевели на 5,3%. Помимо очередного витка демпинга, основной причиной снижения цен послужил выход новых комплексов с более низкой стоимостью квадратного метра.

Сильнее всего цены снизились в комплексах бизнес-класса. На фоне увеличения темпов продаж можно говорить о том, что девелоперы в этом сегменте за счет снижения цен увеличили приток новых покупателей на свои площадки. Уровень средневзвешенных цен в комплексах премиум-класса повысился на 5,2%, в первую очередь за счет выхода новых престижных комплексов со значительным пулом квартир и ценами, заметно превышающими среднерыночные для этого сегмента.